Apartamento em Santo António
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Apartamento T1 com 28 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 208 879 €, 5,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,4%. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 de 28 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1937, classe energética F. Localização: rua do Cardal de São José · freguesia: Santo António · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O apartamento mobilado fica perto da Avenida da Liberdade, a 350 metros do metro Avenida; a fachada do edifício apresenta fissuras, tinta descascada e cablagem exposta.
Resumo financeiro
O preço pedido de 220 000 € está acima do valor justo de 209 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 5,1% de desvalorização face ao preço pedido. Potencial de renovação. A avaliação do estado, de 63/100, e a margem de entrada sustentam o potencial de obras cosméticas, com custos indicativos de execução de cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento.
Avaliação
- Modelo de transações
- 233 482 €peso 56%113 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 218 860 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −12 531 €−5,5%a partir de 227 018 €
- Margens de prudência
- −5608 €−2,6%a partir de 214 487 €
- Valor justo
- 208 879 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 225 523 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 113 vendas registadas em Santo António nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada, com pesos de 55% e 45%, respetivamente. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores incluem a dedução do custo estimado das obras; o valor justo fica 2,6% abaixo da estimativa central. O preço pedido é 220 000 €, acima do valor justo de 209 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 11 000 € (5,1%) inferior ao preço pedido — 5,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 226 000 €; o preço pedido de 220 000 € está 6000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,4% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
A 220 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 209 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 11 000 € (5,1%) inferior ao preço pedido — 5,1% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança elevada nesta avaliação. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado, avaliado em 63/100, e por uma margem de entrada; as obras cosméticas estão estimadas em cerca de 920 €/m², excluindo conceção e licenciamento. A rentabilidade bruta de 4,4% e a classificação do bairro de 50/100 devem ser ponderadas face às obras necessárias; além disso, recomenda-se planear o arrendamento de longa duração, uma vez que não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças existentes caducam com a venda.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e uma potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 240 226 €
- Capital próprio necessário
- 64 226 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -274 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras9376 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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