Moradia em São Gonçalo de Lagos
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Moradia T4 com 110 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 338 967 €, 21,2% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e eletrodomésticos em inox. Nas imediações: paragem de autocarro (Portas de Portugal - Mercado) a 180 m, loja de conveniência (Sprint) a 170 m e escola (Escola Básica N.º 1 de Lagos) a 300 m. Num raio de 1,5 km há 533 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T4 de 110 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1984, classe energética D. Localização: rua dos Peixeiros, 57 · freguesia: São Gonçalo de Lagos · concelho: Lagos · distrito: Faro. O edifício inclui dois apartamentos T2 no centro histórico de Lagos; um tem inquilino até agosto de 2027 e o outro está desocupado, sendo necessárias obras devido à humidade e à manutenção em atraso.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 430 000 € está acima do valor justo de 339 000 €. A diferença de 91 000 € representa 21,2% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 382 052 €peso 65%119 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 388 490 €peso 35%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −24 325 €−6,3%a partir de 384 312 €
- Margens de prudência
- −21 020 €−5,8%a partir de 359 987 €
- Valor justo
- 338 967 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 394 607 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 119 vendas registadas na freguesia de São Gonçalo de Lagos, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados através de uma ponderação: 65% para o Modelo de transações e 35% para o Modelo de anúncios ajustado. O ajustamento do custo de obras a realizar deduz as obras estimadas; o resultado fica 5,8% abaixo da estimativa central de 360 000 €. O valor justo é 339 000 €, e o imóvel está sobreavaliado: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo (91 000 € (21,2%) inferior ao preço pedido — 21,2% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 395 000 €; o preço pedido de 430 000 € está 35 000 € acima deste.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 24% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
A moradia T4 com 110 m² em São Gonçalo de Lagos está anunciada por 430 000 €, acima do valor justo de 339 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 91 000 € (21,2%) inferior ao preço pedido — 21,2% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, classificado em 55/100, e a avaliação do bairro, de 50/100, são fatores a ponderar juntamente com o preço, sendo elevada a confiança na avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando uma estabilidade apenas moderada e uma possível exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 512 229 €
- Capital próprio necessário
- 168 229 €
- Prestação mensal
- 1507 €
- Rentabilidade bruta
- 5,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -221 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras52 493 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹAnúncio menciona arrendamento/inquilino
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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