Apartamento em Santo António
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Apartamento T2 com 77 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 479 726 €, 8,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4%. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 de 77 m², com 2 casas de banho, no 1.º andar, ano de construção 2026, classe energética B. Localização: rua da Caridade · freguesia: Santo António · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Este apartamento dispõe de uma varanda privada concebida para relaxamento ao ar livre, com potencial para vistas sobre a icónica arquitetura de Lisboa, enriquecendo a experiência de vida urbana para além dos espaços interiores padrão.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 525 000 € está acima do valor justo de 480 000 €, com uma desvalorização de 8,6% face ao preço pedido. O potencial de renovação é altamente aplicável aqui, dado o estado atual do imóvel avaliado em 39/100, com custos indicativos de obras em torno de 1380 €/m² para uma remodelação completa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 528 688 €peso 56%77 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 522 823 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −30 960 €−5,9%a partir de 526 095 €
- Margens de prudência
- −15 409 €−3,1%a partir de 495 135 €
- Valor justo
- 479 726 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 517 951 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é determinado através da combinação de dois modelos: o Modelo de transações, que considera dados reais de transações com 77 vendas em Santo António, e o Modelo de anúncios ajustado, que ajusta os anúncios atuais ao nível de venda. Os dois modelos são ponderados, sendo o Modelo de transações composto por 55% e o Modelo de anúncios ajustado por 45%. Ajustes conservadores para fatores como área e custos estimados de obras são feitos. O valor justo resultante é de 480 000 €, o que indica que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 45 000 € (8,6%) — 8,6% de desvalorização face ao preço pedido. De um modo geral, a confiança nesta avaliação é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 39/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 1 380 €/m² para uma renovação integral (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
Este imóvel de 2 quartos em Santo António, Lisboa, está actualmente listado por 525 000 €, que está 8,6% acima do seu valor justo de 480 000 €, indicando um potencial de desvalorização para os investidores. Apesar de uma rentabilidade bruta de 4%, o estado do imóvel, avaliado em 39/100, sugere que é necessária uma remodelação significativa para aumentar o seu valor global. O foco estratégico na obra é particularmente relevante aqui, uma vez que os custos de remodelação estimados em cerca de 1380 €/m² oferecem uma margem de entrada para a criação de valor. No geral, o preço pedido reflete uma sobreavaliação no mercado, justificando uma reconsideração cuidadosa para o potencial de investimento a longo prazo.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos Tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos apresentam classificações de 50/100, o que indica um risco potencial de flutuação no rendimento de arrendamento e no valor do imóvel associados à rotatividade de inquilinos e a fatores económicos na área.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 620 206 €
- Capital próprio necessário
- 200 206 €
- Prestação mensal
- 1771 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1089 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
- Obras56 426 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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