Duplex T2, 93 m² em Luz, Lagos
Duplex T2 com 93 m² em Luz, Lagos, à venda por 445 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 406 093 €, 8,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,2%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (Clube Luzense) a 250 m, supermercado (Baptista) a 270 m e escola (Centro Escolar da Luz) a 1,1 km. Num raio de 1,5 km há 103 pontos de interesse.
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Visão geral
Duplex T2 de 93 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1991, classe energética C. Localização: freguesia: Luz · concelho: Lagos · distrito: Faro. Um terraço privado na cobertura, vistas panorâmicas de mar, uma lareira e uma piscina comum bem conservada distinguem este duplex de acabamentos tradicionais.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 445 000 € está acima do valor justo de 406 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 39 000 € (8,7%) inferior ao preço pedido — 8,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 438 618 €peso 51%208 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 374 991 €peso 49%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 406 093 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 438 451 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em Luz, com base em 208 vendas nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 406 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 445 000 € está acima do valor justo, com uma desvalorização de 8,7% face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 438 000 €; o preço pedido de 445 000 € está 7000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 24% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Este duplex T2, com 93 m², em Luz, Lagos, está anunciado por 445 000 €, acima do valor justo de 406 000 €; o valor justo é 39 000 € (8,7%) inferior ao preço pedido — 8,7% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 75/100 e o bairro de 50/100; a rentabilidade bruta é de 4,2% e a confiança na avaliação é média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 406 000 €, com confiança média; a referência municipal está sob vigilância face ao INE, limitando a certeza da avaliação.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 489 751 €
- Capital próprio necessário
- 133 751 €
- Prestação mensal
- 1512 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -716 €
- Preço445 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3560 €
- Imposto do Selo (crédito)2136 €
- Escritura, registo e banco2568 €
- Obras13 587 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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