Apartamento T2, 95 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T2 com 95 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 449 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 360 111 €, 19,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e garagem. Nas imediações: paragem de autocarro (Av João Paulo II (Pça Gama Pinto)) a 70 m, loja de conveniência (My Auchan) a 270 m e escola (Escola Básica e Secundária Dr. Azevedo Neves) a 120 m. Num raio de 1,5 km há 564 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 95 m², com 2 casas de banho, no 4.º andar, classe energética C. Localização: avenida João Paulo II, 14 · freguesia: Águas Livres · concelho: Amadora · distrito: Lisbon. Inclui uma garagem em box privativa e uma arrecadação com 7,3 m², além de ar condicionado e vistas desafogadas em ambos os lados.
Resumo financeiro
O preço pedido de 449 000 € está acima do valor justo de 360 000 €; o imóvel está sobreavaliado: 89 000 € (19,8%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 322 243 €peso 49%1276 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 400 457 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 360 111 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 388 805 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza preços de venda registados em 1 276 transações reais em Amadora, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Combinação e ajustes: Os modelos são combinados em partes iguais, com 50% cada; não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição das áreas não habitáveis ou ao custo de reparação. Resultado: O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 449 000 € face a 360 000 €; a diferença é de 89 000 € (19,8%) de desvalorização face ao preço pedido. Os imóveis deste tipo são normalmente vendidos cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é 389 000 €; o preço pedido está acima desse valor. Confiança: Baixa, uma vez que não existem dados de microlocalização de transações para este endereço e as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 95 m², em Águas Livres, Amadora, está anunciado por 449 000 €, acima do valor justo de 360 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 89 000 € (19,8%) de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma pontuação de 82/100, é um fator positivo, enquanto a pontuação do bairro de 50/100 e a confiança baixa aconselham cautela na avaliação; a rentabilidade bruta é de 5,1%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica uma possível incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo é de 360 000 €, com confiança baixa; as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 482 995 €
- Capital próprio necessário
- 123 795 €
- Prestação mensal
- 1514 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1036 €
- Preço449 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3592 €
- Imposto do Selo (crédito)2155 €
- Escritura, registo e banco2578 €
- Obras2450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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