Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T2 com 73 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 265 242 €, 5,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,2%. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e pavimento flutuante. Nas imediações: paragem de autocarro (Alto da Mutela) a 90 m, loja de conveniência (Gonçalo) a 30 m e escola (Escola Básica do Cataventos da Paz) a 80 m. Num raio de 1,5 km há 747 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 73 m², com 1 casa de banho, no 3.º andar, ano de construção 1970, classe energética C. Localização: rua Irene Lisboa, 3 · freguesia: Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · concelho: Almada · distrito: Setúbal. Remodelado há cerca de 6 anos, o imóvel tem janelas com vidro duplo, vista para o rio de ambos os lados e uma varanda num dos quartos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 280 000 € está acima do valor justo de 265 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 15 000 € (5,3%) inferior ao preço pedido — 5,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 249 497 €peso 56%377 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 286 537 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 265 242 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 286 377 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, abrangendo 377 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Combinação: Os modelos são combinados, com uma ponderação de 55% para o Modelo de transações e de 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Ajustes conservadores: Nenhum ajuste conservador aplicado. Resultado e confiança: O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 265 000 € face a um preço pedido de 280 000 €, uma diferença de 15 000 € (5,3%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Como contexto negocial, o preço pedido justo é 286 000 €, e o preço pedido está abaixo desse valor.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,2% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,2%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A 280 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 265 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com o valor justo 15 000 € (5,3%) inferior ao preço pedido — 5,3% de desvalorização face ao preço pedido. O rendimento de arrendamento é a estratégia pertinente, sustentada por uma rentabilidade bruta estimada de 5,2%, acima do intervalo médio nacional antes de custos, períodos sem inquilino e gestão; o estado tem uma pontuação de 75/100 e o bairro de 50/100. A confiança média recomenda uma avaliação ponderada da rentabilidade, considerando o prémio no preço pedido, o estado do imóvel e a localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de certeza do valor justo O valor justo de 265 000 € tem confiança média; a referência do município está sob acompanhamento face ao INE, e a área indicada no anúncio corresponde a uma divisão, não ao imóvel.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 626 €
- Capital próprio necessário
- 82 626 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -405 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras10 665 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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