Apartamento em Portimão
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Apartamento T1 com 67 m² em Portimão, à venda por 185 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 174 312 €, 5,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,5%. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: jardim, soalho de madeira e pavimento cerâmico. Nas imediações: paragem de autocarro (Auditório) a 10 m, supermercado (Pingo Doce) a 270 m e jardim de infância (Lar da Criança de Portimão) a 220 m. Num raio de 1,5 km há 363 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 67 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1982, classe energética C. Localização: rua dos Lusíadas · freguesia: Portimão · concelho: Portimão · distrito: Faro. O imóvel dispõe de uma marquise espaçosa e pode ser convertido num T2, mas necessita de obras.
Resumo financeiro
O preço pedido de 185 000 € está acima do valor justo de 174 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 11 000 € (5,8%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 225 899 €peso 56%463 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 217 908 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −34 636 €−15,6%a partir de 222 366 €
- Margens de prudência
- −13 418 €−7,1%a partir de 187 730 €
- Valor justo
- 174 312 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 188 201 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 463 vendas registadas na freguesia de Portimão nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Deduz-se o custo estimado das obras; o valor justo é 7,1% inferior à estimativa central de 188 000 €, líquido das obras estimadas. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 11 000 € (5,8%) inferior ao preço pedido — 5,8% de desvalorização face ao preço pedido. O preço pedido está abaixo do preço pedido justo de 188 000 €, dentro da margem habitual de negociação; a confiança é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,5% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 54/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
A 185 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 174 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 11 000 € (5,8%) face ao preço pedido, e a avaliação tem confiança elevada. A rentabilidade bruta de 6,5% oferece potencial de rendimento, enquanto a classificação do bairro de 50/100 aconselha atenção à localização e à procura por parte de inquilinos. O potencial de valorização com obras é sustentado pela avaliação do estado de 54/100 e por uma margem de entrada; os custos indicativos de obras cosméticas são de cerca de 630 €/m², excluindo conceção e licenciamento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 225 107 €
- Capital próprio necessário
- 77 107 €
- Prestação mensal
- 648 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -234 €
- Preço185 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3822 €
- Imposto do Selo (escritura)1480 €
- Imposto do Selo (crédito)888 €
- Escritura, registo e banco1944 €
- Obras31 973 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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