Apartamento em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Apartamento T1 com 40 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 293 750 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 840 €, 29,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,7%. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e elevador. Nas imediações: paragem de autocarro (Av Eng Bonneville Franco (Esc Náutica)) a 80 m, supermercado (My Auchan) a 250 m e universidade (Escola Náutica Infante Dom Henrique) a 190 m. Num raio de 1,5 km há 424 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 40 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, classe energética C. Localização: rua José Henriques Coelho, 7 · freguesia: Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. O imóvel tem vista parcial de mar, exposição solar nascente/poente e caixilharia nova, mas necessita de obras totais.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 293 750 € está acima do valor justo de 207 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 86 750 € (29,6%) inferior ao preço pedido — 29,6% de desvalorização face ao preço pedido (confiança elevada).
Avaliação
- Modelo de transações
- 226 298 €peso 56%161 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 241 587 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −18 217 €−7,8%a partir de 233 057 €
- Margens de prudência
- −8000 €−3,7%a partir de 214 840 €
- Valor justo
- 206 840 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 223 321 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, abrangendo 161 transações nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Deduz-se o custo estimado das obras, colocando o valor justo 3,7% abaixo da estimativa central. Veredito: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é 293 750 € e o valor justo é 207 000 €; o valor justo é 86 750 € (29,6%) inferior ao preço pedido — 29,6% de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 223 000 €; a confiança é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A 293 750 €, o preço pedido está acima do valor justo de 207 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 86 750 € (29,6%) de desvalorização face ao preço pedido, com confiança elevada. O apartamento T1 tem 40 m², com estado avaliado em 55/100 e bairro em 50/100; a rentabilidade bruta é de 4,7%, devendo ser ponderada face ao preço, ao estado do imóvel e à localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco moderado de estabilidade As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e um risco potencial para a resiliência do investimento.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 329 971 €
- Capital próprio necessário
- 94 971 €
- Prestação mensal
- 991 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -560 €
- Preço293 750 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 168 €
- Imposto do Selo (escritura)2350 €
- Imposto do Selo (crédito)1410 €
- Escritura, registo e banco2205 €
- Obras19 088 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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