Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T4 com 126 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 410 333 €, 6,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5%. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira. Nas imediações: entrada do metro (Casa da Música) a 80 m, supermercado (Spar) a 50 m e jardim de infância (Creche da Liga dos Combatentes) a 240 m. Num raio de 1,5 km há 1490 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T4 de 126 m², com 3 casas de banho, ano de construção 1975, classe energética D. Localização: avenida da França, 297 · freguesia: Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · concelho: Porto · distrito: Porto. Os interiores tradicionais apresentam pavimentos extensos em madeira maciça e armários de madeira escura, enquanto a cozinha e as casas de banho têm acabamentos mais datados e funcionais.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 440 000 € está acima do valor justo de 410 000 €, com 30 000 € (6,7%) de desvalorização face ao preço pedido e confiança elevada.
Avaliação
- Modelo de transações
- 405 297 €peso 52%764 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 415 855 €peso 48%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 410 333 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 443 029 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 764 vendas registadas em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Não se aplicam a este imóvel ajustes conservadores relativos à área, à composição das áreas não habitáveis ou ao custo de reparação. O valor justo é 410 000 € e o preço pedido é 440 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — o valor justo é 30 000 € (6,7%) inferior ao preço pedido — 6,7% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 443 000 €; o preço pedido de 440 000 € está 3000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T4 tem 126 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, mas, a 440 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 410 000 €: o imóvel está sobreavaliado — 30 000 € (6,7%) de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é elevada. O estado, com uma classificação de 72/100, e a classificação do bairro, de 50/100, são aspetos relevantes, tal como a rentabilidade bruta de 5%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando resultados moderados em ambas as áreas e uma possível incerteza quanto à resiliência económica do imóvel e à estabilidade dos inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 493 644 €
- Capital próprio necessário
- 141 644 €
- Prestação mensal
- 1484 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -611 €
- Preço440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3520 €
- Imposto do Selo (crédito)2112 €
- Escritura, registo e banco2556 €
- Obras22 956 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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