Apartamento T2, 99 m² em Ílhavo
Apartamento T2 com 99 m² em Ílhavo, à venda por 219 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 038 €, 14,9% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,7%. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça. Nas imediações: paragem de autocarro a 210 m, padaria (Pastelaria Moinho de Ouro) a 130 m e escola (Escola Básica do Corgo Comum) a 220 m. Num raio de 1,5 km há 114 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 99 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1998, classe energética F. Localização: rua Vasco da Gama · freguesia: Ílhavo · concelho: Ílhavo · distrito: Aveiro. O apartamento dispõe de terraço privado, garagem fechada e arrecadação independente, embora o terraço e a arrecadação apresentem fissuras, manchas de humidade e danos no teto.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 219 900 € está 32 900 € acima do valor justo de 187 000 € — 14,9% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 284 479 €peso 49%175 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 244 259 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −56 930 €−21,6%a partir de 263 915 €
- Margens de prudência
- −19 947 €−9,6%a partir de 206 985 €
- Valor justo
- 187 038 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 201 941 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 175 vendas registadas no município de Ílhavo nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Um ajustamento para obras a realizar deduz o custo estimado das obras, colocando o valor 9,6% abaixo da estimativa central de 207 000 €. O valor justo é 187 000 € e o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 32 900 € (14,9%) inferior ao preço pedido — 14,9% de desvalorização face ao preço pedido; o preço pedido está também acima do preço pedido justo de 202 000 €, como contexto de negociação. A confiança é média; não existem dados de microlocalização de transações para esta morada e as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,7% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 6,7%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A 219 900 €, o preço pedido está acima do valor justo de 187 000 €, correspondendo a 32 900 € (14,9%) de desvalorização face ao preço pedido; por isso, o imóvel está sobreavaliado. O rendimento de arrendamento é uma estratégia adequada, com uma rentabilidade bruta estimada de 6,7%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma classificação de 67/100, e o bairro, com 50/100, são fatores relevantes a considerar juntamente com o preço e a rentabilidade.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que pode limitar a confiança na estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 187 000 €, com confiança média; as estimativas diferem mais do que a tolerância e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 257 795 €
- Capital próprio necessário
- 81 875 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -308 €
- Preço219 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5999 €
- Imposto do Selo (escritura)1759 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras27 055 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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