Apartamento T2, 71 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 71 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 348 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 843 €, 6,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,8%. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 71 m², com 1 casa de banho, no 8.º andar, classe energética D. Localização: calçada de Carriche · freguesia: Lumiar · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. A vista desafogada, a excelente luminosidade e as duas varandas são características de destaque; os vidros duplos e os roupeiros embutidos acrescentam valor, embora a tinta a descascar num quarto exija atenção estética.
Resumo financeiro
O preço pedido de 348 000 € está acima do valor justo de 326 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 22 000 € (6,4%) de desvalorização face ao preço pedido (confiança elevada).
Avaliação
- Modelo de transações
- 375 207 €peso 56%72 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 377 115 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −36 007 €−9,6%a partir de 376 051 €
- Margens de prudência
- −14 201 €−4,2%a partir de 340 044 €
- Valor justo
- 325 843 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 351 806 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 72 vendas registadas em Lumiar nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. Como ajustamento conservador ao custo de reparação, são deduzidas as obras estimadas, colocando o valor justo 4,2% abaixo da estimativa central. O valor justo é 326 000 € e o preço pedido é 348 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 22 000 € (6,4%) inferior ao preço pedido — 6,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 352 000 €; o preço pedido de 348 000 € está 4000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,8% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2 no Lumiar, Lisboa, está anunciado por 348 000 €, acima do valor justo de 326 000 €; o valor justo é 22 000 € (6,4%) inferior ao preço pedido — 6,4% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 66/100 e o bairro de 50/100, enquanto a rentabilidade bruta é de 3,8%; estes fatores devem ser ponderados face ao preço pedido acima do valor justo.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco moderado de estabilidade A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando estabilidade moderada e uma potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 390 373 €
- Capital próprio necessário
- 111 973 €
- Prestação mensal
- 1183 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -497 €
- Preço348 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 140 €
- Imposto do Selo (escritura)2784 €
- Imposto do Selo (crédito)1670 €
- Escritura, registo e banco2335 €
- Obras20 444 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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