Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T4 com 207 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 575 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 438 751 €, 23,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,9%. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 de 207 m², com 4 casas de banho, no 2.º andar, classe energética C. Localização: avenida Xanana Gusmão S / N · freguesia: Custóias, Leça do Balio e Guifões · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. O apartamento dispõe de uma varanda virada a poente, aquecimento central e garagem individual para dois carros; a cozinha necessita de remodelação.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 136 000 € (23,7%) inferior ao preço pedido — 23,7% de desvalorização face ao preço pedido. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 5,9% (cerca de 2827 € por mês), antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 504 677 €peso 49%75 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 521 312 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −74 364 €−14,5%a partir de 513 115 €
- Valor justo
- 438 751 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 473 711 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 75 preços de venda registados em Matosinhos nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Os ajustamentos conservadores utilizam a leitura mais conservadora da área; o valor justo fica 14,5% abaixo da estimativa central, considerando a composição das áreas não habitáveis e o custo de correção apenas quando aplicáveis. O valor justo é de 439 000 €, face a um preço pedido de 575 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 136 000 € (23,7%) inferior ao preço pedido — 23,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 474 000 €; o preço pedido de 575 000 € está 101 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Este apartamento T4, com 207 m², em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, está anunciado por 575 000 €, acima do valor justo de 439 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 136 000 € (23,7%) inferior ao preço pedido — 23,7% de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deve ponderar este preço face ao estado, com uma pontuação de 72/100, à pontuação do bairro, de 50/100, e à rentabilidade bruta de 5,9%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas 50/100, o que indica estabilidade moderada em ambas as áreas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 656 253 €
- Capital próprio necessário
- 196 253 €
- Prestação mensal
- 1939 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1251 €
- Preço575 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4600 €
- Imposto do Selo (crédito)2760 €
- Escritura, registo e banco2880 €
- Obras37 712 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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