Apartamento em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Apartamento T1 com 45 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 224 175 €, 17% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,8%. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 de 45 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, classe energética D. Localização: rua José Henriques Coelho, 8N · freguesia: Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. A varanda oferece vistas sobre o rio Tejo, com a estação de comboios de Paço de Arcos e comércio local nas proximidades.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 270 000 € está acima do valor justo de 224 000 €, com confiança elevada; corresponde a 46 000 € (17,0%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 245 042 €peso 56%161 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 269 163 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −22 526 €−8,8%a partir de 255 706 €
- Margens de prudência
- −9005 €−3,9%a partir de 233 180 €
- Valor justo
- 224 175 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 242 037 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 161 transações nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026, em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. São deduzidos os custos estimados das obras, pelo que o valor justo fica 3,9% abaixo da estimativa central. Com um valor justo de 224 000 € e um preço pedido de 270 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 46 000 € (17,0% de desvalorização face ao preço pedido); a confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 242 000 €; o preço pedido de 270 000 € está 28 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,8% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T1, com 45 m², em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, está anunciado por 270 000 €, acima do valor justo de 224 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 46 000 € (17,0%) inferior ao preço pedido — 17,0% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança elevada. O investidor deverá ponderar esta avaliação face ao estado do imóvel, classificado em 65/100, à classificação do bairro, de 50/100, e à rentabilidade bruta de 4,8%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 298 941 €
- Capital próprio necessário
- 82 941 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -419 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras13 831 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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