Apartamento em Gafanha da Nazaré
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Apartamento T3 com 129 m² em Gafanha da Nazaré, Ílhavo, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 355 €, 25,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 8%. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e garagem.
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Visão geral
Apartamento T3 de 129 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1995, classe energética C. Localização: rua 13 de Maio · freguesia: Gafanha da Nazaré · concelho: Ílhavo · distrito: Aveiro. O apartamento dispõe de duas varandas com vista para o jardim e de garagem fechada, com acesso direto da cozinha à garagem e ao pátio.
Resumo financeiro
O preço pedido de 250 000 € está acima do valor justo de 187 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com confiança média no valor justo. A rentabilidade bruta estimada é de 8% (~1667 €/mês), antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 306 918 €peso 44%307 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 259 580 €peso 56%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −66 826 €−23,8%a partir de 280 238 €
- Margens de prudência
- −26 057 €−12,2%a partir de 213 412 €
- Valor justo
- 187 355 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 202 284 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 307 vendas registadas no município de Ílhavo nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação ponderada destes modelos: 45% do Modelo de transações e 55% do Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo de obras; neste caso, deduzem-se as obras estimadas, colocando o valor justo 12,2% abaixo da estimativa central de 213 000 €. O valor justo é 187 000 € e o preço pedido é 250 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 63 000 € (25,1%) inferior ao preço pedido — 25,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 202 000 €; o preço pedido de 250 000 € está 48 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 8% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T3, com 129 m², em Gafanha da Nazaré, Ílhavo, está anunciado por 250 000 €, acima do valor justo de 187 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 63 000 € (25,1%) inferior ao preço pedido — 25,1% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança média. O estado, com uma pontuação de 63/100, e a pontuação de 50/100 do bairro são fatores a ponderar juntamente com a rentabilidade bruta indicada de 8%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando pontuações apenas moderadas e um risco de menor resiliência a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo é de 187 000 € e tem confiança média; as estimativas diferem mais do que a tolerância e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 601 €
- Capital próprio necessário
- 106 601 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -499 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras43 196 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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