Apartamento T2, 106 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 106 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 519 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 407 553 €, 21,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4%. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro (Avenida David Mourão-Ferreira) a 30 m, frutaria (Doce Maçã) a 120 m e jardim de infância (Jardim de Infância do Centro Social da Musgueira) a 230 m. Num raio de 1,5 km há 374 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 106 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 2004, classe energética C. Localização: avenida David Mourão-Ferreira S / N · freguesia: Lumiar · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O apartamento inclui um lugar de estacionamento e uma arrecadação, com acesso a um jardim exclusivo para residentes e vista para o jardim interior.
Resumo financeiro
O preço pedido pelo apartamento no Lumiar, de 519 000 €, está acima do valor justo de 408 000 €; o imóvel está sobreavaliado: 111 000 € (21,5%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 476 529 €peso 56%72 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 496 832 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −77 847 €−16,0%a partir de 485 400 €
- Valor justo
- 407 553 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 440 027 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 72 preços de venda registados em Lumiar ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% e 45%, respetivamente. O ajustamento conservador da área utiliza a leitura mais conservadora, situando o valor justo 16,0% abaixo da estimativa central. O valor justo é 408 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — o valor justo é 111 000 € (21,5%) inferior ao preço pedido — 21,5% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 440 000 €; o preço pedido de 519 000 € está 79 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 106m², em Lumiar está anunciado por 519 000 €, acima do valor justo de 408 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 111 000 € (21,5%) de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deverá ponderar esta avaliação em conjunto com a classificação de 77/100 do estado do imóvel e de 50/100 do bairro; a rentabilidade bruta é de 4%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 569 052 €
- Capital próprio necessário
- 153 852 €
- Prestação mensal
- 1750 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1039 €
- Preço519 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 820 €
- Imposto do Selo (escritura)4152 €
- Imposto do Selo (crédito)2491 €
- Escritura, registo e banco2746 €
- Obras11 843 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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