Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T3 com 138 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 399 800 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 344 281 €, 12,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 138 m², no 2º andar, construído em 1999, certificado energético C. Localizado em rua de Badajoz, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui um sistema de recuperação de calor na sala de estar, aumentando a eficiência energética e o conforto durante as estações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €399,800 está significativamente acima do valor justo de €344,281, resultando numa propriedade sobrevalorizada em €55,519 (13,9%). Esta discrepância sugere que potenciais compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €344,281 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €399,800 situa-se €55,519 (13.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,800 face à base da zona de rua de Badajoz de €378,948 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 40 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua de Badajoz
Base da zona €378,948 + condição -€19,406 + localização -€1,461 = valor justo estimado de €344,281 (€2,495/m²), uma diferença de €55,519 (13.9%) face ao preço pedido de €399,800.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Badajoz | Imóvel em análise | €399,800 | €2,897 | — | 65 | 49 |
| largo José Joaquim Cabecinha, 17 | Ativo | €270,000 | €2,368 | 18.2% | 70 | 53 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 001756 | Ativo | €279,000 | €3,207 | 10.7% | 70 | 51 |
| Setúbal (São Sebastião) · 25f4d9 | Ativo | €349,000 | €3,088 | 6.6% | — | 40 |
| avenida República da Guiné-Bissau | Ativo | €350,000 | €2,846 | 1.8% | 54 | 48 |
| Mediana | €314,000 | €2,967 | 2.4% | 70 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento esperado de 3,4% é modesto, dado que a propriedade está sobrevalorizada em 13,9%, o que sugere retornos limitados para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Além disso, a localização rural e as classificações inferiores do bairro indicam desafios potenciais em atrair inquilinos de qualidade. Manter e alugar Considerando o valor justo de €344,281, manter a propriedade ao preço listado de €399,800 pode resultar em perdas não realizadas substanciais ao longo do tempo. A falta de influência urbana e a dependência económica da agricultura e do turismo local desvalorizam ainda mais o potencial de valorização a longo prazo deste investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, existe uma chance significativa de frequente rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 466 843 €
- Capital próprio necessário
- 147 003 €
- Prestação mensal
- 1348 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -848 €
- Preço399 800 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 284 €
- Imposto do Selo (escritura)3198 €
- Imposto do Selo (crédito)1919 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras40 182 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 13.9% acima do valor justo.
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