Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T2 com 72 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 269 083 €, em linha com o preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², no 5º andar, construído em 1988, certificado energético B. Localizado freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma ampla área de armazenamento privada e conta com um eficiente controle climático com ar condicionado reversível, promovendo conforto durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está ligeiramente acima do valor justo de €269,083, refletindo uma diferença de €10,917 (4,1%). Isto posiciona a propriedade a um preço justo, merecendo consideração cuidadosa por parte de investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €269,083 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €10,917 (4.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, Setúbal de €216,157 (€3,002/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €216,157, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €269,083 (€3,737/m²), uma diferença de €10,917 (4.1%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 1625ea | Imóvel em análise | €280,000 | €3,889 | — | 76 | 53 |
| rua Diogo Fernandes Pereira, 27 | Ativo | €369,000 | €3,075 | 20.9% | 80 | 56 |
| Setúbal (São Sebastião) · 3df30a | Ativo | €200,000 | €2,985 | 23.2% | 68 | 44 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 190878 | Ativo | €250,000 | €4,902 | 26.1% | 75 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · 467f7f | Ativo | €470,000 | €3,790 | 2.5% | 75 | 48 |
| Mediana | €309,500 | €3,433 | 11.7% | 75 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está idealmente situada para arrendamento de longo prazo, dado o seu rendimento bruto de 3,8%, que está alinhado com os retornos médios na área. No entanto, o contexto rural e a baixa pontuação do bairro de 53/100 podem limitar a atratividade dos inquilinos e a sua qualidade, tornando a receita de aluguer consistente um risco potencial. Renovação de valor acrescentado Embora o apartamento esteja listado de forma justa, a €280,000 em comparação com um valor justo de €269,083, as oportunidades de renovação podem melhorar a sua pontuação de condição de 79/100. A limitada diversidade económica e a natureza predominantemente agrícola da área sugerem que quaisquer esforços de valorização devem ser avaliados com cautela em relação à dinâmica atual do mercado.
Riscos
Risco de Alta Vacância A pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica um ambiente de mercado fraco, o que pode levar a um aumento das vacâncias e a uma redução da receita de aluguer devido à instabilidade dos inquilinos representada por uma pontuação de 50/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 531 €
- Capital próprio necessário
- 77 531 €
- Prestação mensal
- 981 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -515 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras5569 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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