Apartamento T2, 64 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T2 com 64 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 448 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 282 843 €, 26,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 64 m², no 3º andar, construído em 1970, certificado energético C. Localizado em rua da Venezuela, 51, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A cozinha em plano aberto e a sala de estar criam um espaço de entretenimento contínuo, enquanto a sua localização tranquila melhora a privacidade e a tranquilidade num ambiente urbano movimentado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €448,000 está significativamente acima do valor justo de €282,843, resultando numa sobrevalorização de €165,157 (36.9%). Tal discrepância sugere que a propriedade está excessivamente cara em comparação ao seu verdadeiro valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €282,843 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €448,000 situa-se €165,157 (36.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €448,000 face à base da zona de rua da Venezuela, 51 de €303,360 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 80 · Materiais 79 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Venezuela, 51
Base da zona €303,360 + condição +€4,600 + localização +€26,211 = valor justo estimado de €282,843 (€4,419/m²), uma diferença de €165,157 (36.9%) face ao preço pedido de €448,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Venezuela, 51 | Imóvel em análise | €448,000 | €7,000 | — | 80 | 76 |
| Benfica · cfe136 | Ativo | €429,900 | €6,934 | 0.9% | 87 | 79 |
| rua Doutor João de Barros | Ativo | €429,900 | €6,141 | 12.3% | 88 | 78 |
| rua José da Purificação Chaves, 10 | Ativo | €565,000 | €5,539 | 20.9% | 75 | 82 |
| rua 4 | Ativo | €320,000 | €4,267 | 39.0% | 75 | 65 |
| Mediana | €429,900 | €5,840 | 16.6% | 81 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Benfica, listada por €448,000, está sobrevalorizada, apresentando uma diferença significativa de 36,9% em relação ao seu valor justo de €282,843. Apesar de uma aparência razoável em termos de condição e avaliação do bairro, o rendimento bruto de 2,8% sugere uma atratividade limitada para investidores de arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 2 quartos como uma estratégia de compra e manutenção é desaconselhável, dado que sua avaliação atual está acima do valor justo, o que indica um prémio de 36,9%. Embora a localização ofereça algumas vantagens, o rendimento de 2,8% não está alinhado com os riscos associados à manutenção de um ativo sobrevalorizado. Arrendamento familiar A avaliação deste apartamento sugere que está 36,9% acima do seu valor justo, tornando-o menos atraente para fins de arrendamento familiar. Embora a localização suburbana de Lisboa tenha méritos, o baixo rendimento de 2,8% combinado com o preço elevado pode desencorajar potenciais inquilinos familiares a longo prazo.
Riscos
Risco de recessão económica Uma possível recessão económica pode impactar negativamente a estabilidade dos inquilinos (70/100), comprometendo a renda de aluguer apesar de uma pontuação geral de estabilidade económica de 80/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 483 190 €
- Capital próprio necessário
- 124 790 €
- Prestação mensal
- 1511 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1032 €
- Preço448 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 140 €
- Imposto do Selo (escritura)3584 €
- Imposto do Selo (crédito)2150 €
- Escritura, registo e banco2575 €
- Obras3740 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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