Apartamento T2, 70 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T2 com 70 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 429 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 315 284 €, 21% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 70 m², certificado energético C. Localizado em rua Doutor João de Barros, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma arrecadação exclusiva de 27 m² no cave, aumentando a sua funcionalidade e conveniência para a vida urbana e necessidades de armazenamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €429,900 excede o valor justo de €315,284 em €114,616 (26.7%), indicando que a propriedade está acima do valor justo. Esta avaliação sugere que potenciais investidores devem abordar com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €315,284 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €429,900 situa-se €114,616 (26.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €429,900 face à base da zona de rua Doutor João de Barros de €331,800 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 88 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Doutor João de Barros
Base da zona €331,800 + condição +€8,750 + localização +€30,874 = valor justo estimado de €315,284 (€4,504/m²), uma diferença de €114,616 (26.7%) face ao preço pedido de €429,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor João de Barros | Imóvel em análise | €429,900 | €6,141 | — | 88 | 78 |
| Benfica · cfe136 | Ativo | €429,900 | €6,934 | 12.9% | 87 | 79 |
| rua da Venezuela, 51 | Ativo | €448,000 | €7,000 | 14.0% | 80 | 76 |
| estrada do Calhariz de Benfica | Ativo | €547,000 | €6,287 | 2.4% | 80 | 80 |
| Benfica · 49b8b5 | Ativo | €490,000 | €6,203 | 1.0% | 82 | 78 |
| Mediana | €469,000 | €6,611 | 7.6% | 81 | 79 |
Tese de investimento
Long-term rental Os investidores devem ser cautelosos, pois o preço de listagem do imóvel de €429,900 excede o seu valor justo de €315,284 em 26,7%. Com um rendimento bruto de apenas 3%, o investimento pode não gerar retornos suficientes para uma estratégia de arrendamento de longo prazo num mercado atualmente inflacionado. Buy-and-hold Esta estratégia de compra e manutenção pode enfrentar desafios devido ao apartamento estar sobrevalorizado, com um gap significativo em relação ao seu valor justo de €315,284. O rendimento bruto de 3% não justifica o alto preço de entrada, limitando a potencial valorização ao longo do tempo. Family rental Embora a classificação do estado do imóvel seja de 85/100, indicando boa qualidade, o preço listado continua excessivo a €429,900, especialmente considerando o valor justo de €315,284. As famílias podem ser atraídas pelas comodidades urbanas em Benfica; no entanto, o custo elevado diminui a acessibilidade que geralmente é procurada em arrendamentos familiares.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos, podendo afetar o fluxo de caixa e as taxas de ocupação a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 459 627 €
- Capital próprio necessário
- 115 707 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -933 €
- Preço429 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 692 €
- Imposto do Selo (escritura)3439 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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