Moradia T2, 85 m² em Modivas, Vila do Conde
Moradia T2 com 85 m² em Modivas, Vila do Conde, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 111 254 €, 38,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 0 casas de banho de 85 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Modivas, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características notáveis: A propriedade possui uma marquise com lavandaria e uma sala de estar com lareira, oferecendo espaços funcionais e acolhedores para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €300,000 está significativamente acima do valor justo de €111,254, resultando numa sobrevalorização de €188,746 (62.9%). Esta propriedade não deve ser considerada um bom negócio dada a sua condição de sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €111,254 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €300,000 situa-se €188,746 (62.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de Modivas, Vila do Conde, Porto de €167,280 (€1,968/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 62/100 (Condição 65 · Materiais 62 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Modivas, Vila do Conde, Porto
Base da zona €167,280 + condição -€17,266 + localização +€9,520 = valor justo estimado de €111,254 (€1,309/m²), uma diferença de €188,746 (62.9%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Modivas · 023be9 | Imóvel em análise | €300,000 | €3,529 | — | 65 | 70 |
| rua da Lage, 586 | Ativo | €219,000 | €1,521 | 56.9% | — | 66 |
| rua de Munique S / N | Ativo | €450,000 | €3,333 | 5.6% | 58 | 64 |
| Mindelo · cfe251 | Ativo | €545,000 | €2,349 | 33.4% | 76 | 74 |
| Vila Chã · 023d1f | Ativo | €289,000 | €2,064 | 41.5% | 72 | 67 |
| Mediana | €369,500 | €2,207 | 37.5% | 72 | 67 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade em Modivas, Vila do Conde caracteriza-se por um rendimento bruto de apenas 4,2%, sugerindo que pode não gerar retornos suficientes em relação ao seu preço de tabela de €300.000. Além disso, com uma pontuação de condição de 62/100 e uma diferença em relação ao valor justo de 62,9%, o preço elevado prejudica a atratividade para potenciais inquilinos que procuram valor no mercado de aluguer. Family rental Dadas as características suburbanas do bairro e a sua pontuação de 70/100, esta propriedade pode atrair famílias à procura de um ambiente estável, embora a um preço inflacionado. No entanto, a discrepância significativa entre o preço de tabela e o valor justo indica a falta de oportunidade para os inquilinos familiares encontrarem valor nesta oferta. Buy-and-hold Embora a propriedade possa oferecer potencial de valorização, dada a sua proximidade ao Porto, o atual preço de tabela de €300.000 está substancialmente acima do seu valor justo de €111.254. O gap de 62,9% sinaliza que manter este ativo pode proporcionar benefícios mínimos e criar um risco significativo de desvalorização num mercado sobrevalorizado.
Riscos
Instabilidade Económica e dos Inquilinos Com as notas de estabilidade económica e dos inquilinos a 70/100, existe um risco de flutuações potenciais na receita de arrendamento devido a um ambiente de mercado moderadamente instável.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 347 916 €
- Capital próprio necessário
- 107 916 €
- Prestação mensal
- 1020 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -435 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras30 250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 62.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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