Moradia T3, 232 m² em Mindelo, Vila do Conde
Moradia T3 com 232 m² em Mindelo, Vila do Conde, à venda por 545 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 375 918 €, 23,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 0 casas de banho de 232 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Mindelo, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: A moradia inclui um jardim privado e terraço, melhorando a vida ao ar livre, e beneficia de uma orientação solar este/oeste para uma exposição ideal à luz durante todo o dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €545,000 está notavelmente acima do valor justo de €375,918, representando um excesso de €169,082 (31,0%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, sugerindo um desafio potencial em alcançar o retorno sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €375,918 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €545,000 situa-se €169,082 (31.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €545,000 face à base da zona de Mindelo, Vila do Conde, Porto de €525,712 (€2,266/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 76 · Materiais 83 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Mindelo, Vila do Conde, Porto
Base da zona €525,712 + condição +€19,938 + localização +€31,181 = valor justo estimado de €375,918 (€1,620/m²), uma diferença de €169,082 (31.0%) face ao preço pedido de €545,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mindelo · cfe251 | Imóvel em análise | €545,000 | €2,349 | — | 76 | 74 |
| Vila Chã · 023d1f | Ativo | €289,000 | €2,064 | 12.1% | 72 | 67 |
| rua da Baixa, 3 | Ativo | €450,000 | €2,250 | 4.2% | 75 | 63 |
| rua N, 70, 10 | Ativo | €545,000 | €2,725 | 16.0% | 75 | 70 |
| rua da Baixa, 3 | Ativo | €450,000 | €2,250 | 4.2% | 75 | 64 |
| Mediana | €450,000 | €2,250 | 4.2% | 75 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €545,000, com um valor justo de €375,918, resultando numa diferença significativa de 31.0% que prejudica a rentabilidade potencial. Com um rendimento bruto de apenas 3.4%, este investimento pode não proporcionar os fortes retornos tipicamente esperados em estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias Embora a propriedade esteja localizada numa área em desenvolvimento, o preço atual de €545,000 está desalinhado com o seu valor justo de €375,918, apresentando um prémio de 31.0% que é difícil de justificar para uma estratégia de arrendamento para famílias. A classificação de condição de 81/100 oferece algum apelo, mas o rendimento de 3.4% limita a atratividade para potenciais inquilinos familiares que procuram valor. Compra e retenção Considerando o valor justo de €375,918 em comparação com o preço pedido de €545,000, a propriedade apresenta uma sobrevalorização de 31.0% que desencoraja uma estratégia de compra e retenção. O rendimento de 3.4% não se alinha com as expectativas de crescimento frequentemente procuradas em propriedades de longa duração, tornando este ativo menos atraente para potenciais apreciações a longo prazo.
Riscos
Risco de desajuste económico-inquilino Existe um risco de que a propriedade não tenha o desempenho esperado devido a ambas as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 75/100, indicando uma vulnerabilidade potencial a flutuações económicas e à rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 595 653 €
- Capital próprio necessário
- 159 653 €
- Prestação mensal
- 1831 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1008 €
- Preço545 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4360 €
- Imposto do Selo (crédito)2616 €
- Escritura, registo e banco2808 €
- Obras9969 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 31.0% acima do valor justo.
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