Apartamento T2, 116 m² em União das Freguesias do Cacém e São Marcos, Sintra
Apartamento T2 com 116 m² em União das Freguesias do Cacém e São Marcos, Sintra, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 263 319 €, 5,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 116 m², construído em 1981, certificado energético E. Localizado em rua Cidade de Roma, freguesia de União das Freguesias do Cacém e São Marcos, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um substancial armazém de 27,80 m², aumentando sua funcionalidade e atratividade para famílias ou investidores que buscam espaço adicional para pertences ou melhorias potenciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está acima do valor justo de €263,319 em €16,681 (6,0%), tornando este imóvel sobrevalorizado com base nas condições de mercado atuais. Os compradores devem ter cautela devido a esta discrepância na avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €263,319 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €280,000 situa-se €16,681 (6.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua Cidade de Roma de €378,392 (€3,262/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 68 · Materiais 74 · Dimensões das divisões 71). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Cidade de Roma
Base da zona €378,392 + condição -€8,519 + localização +€22,902 = valor justo estimado de €263,319 (€2,270/m²), uma diferença de €16,681 (6.0%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cidade de Roma | Imóvel em análise | €280,000 | €2,414 | — | 68 | 73 |
| Rio de Mouro · 4bb838 | Ativo | €240,000 | €2,857 | 18.4% | 66 | 71 |
| avenida Monte da Tapada | Ativo | €244,000 | €2,773 | 14.9% | 65 | 71 |
| Agualva e Mira-Sintra · ba594d | Ativo | €258,000 | €3,266 | 35.3% | 70 | 73 |
| avenida Maria Lamas | Ativo | €289,000 | €2,580 | 6.9% | 65 | 75 |
| Mediana | €251,000 | €2,815 | 16.6% | 66 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, avaliada em €280,000 mas com um valor justo de €263,319, não se posiciona como uma oportunidade rentável para arrendamento de longo prazo devido a uma diferença de 6,0% em relação ao valor justo, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento de apenas 3,7% e uma condição de 70/100, o investimento pode ter dificuldades em atrair inquilinos fiáveis no competitivo mercado suburbano da Grande Lisboa. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada num bairro com amenidades suburbanas e escolas típicas, o seu preço listado de €280,000 sugere que está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €263,319. Como os potenciais inquilinos familiares geralmente procuram valor, o rendimento de 3,7% da propriedade pode não ser suficientemente apelativo neste contexto. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter pode não ser ideal para esta propriedade, que está actualmente listada a €280,000—um preço que excede o seu valor justo de €263,319 em 6,0%. Dada a classificação de condição de 70/100 e um rendimento bruto de 3,7%, o investimento provavelmente terá um desempenho abaixo das expectativas do mercado ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A maior rotatividade de inquilinos pode levar a uma maior vacância, impactada por uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode afetar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 282 €
- Capital próprio necessário
- 97 282 €
- Prestação mensal
- 981 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -557 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras25 321 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 6.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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