Moradia T4, 229 m² em Mafra
Moradia T4 com 229 m² em Mafra, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 477 239 €, 3,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 229 m², construído em 1991, certificado energético B. Localizado freguesia de Mafra, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade possui um sótão que oferece versatilidade para relaxamento ou escritório, e um jardim bem cuidado com churrasqueira embutida para encontros ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está €17,761 acima do valor justo de €477,239, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 3,6%. Esta discrepância sugere potenciais desafios para alcançar um retorno competitivo sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €477,239 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €495,000 situa-se €17,761 (3.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Mafra, Mafra, Lisbon de €758,219 (€3,311/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Mafra, Mafra, Lisbon
Base da zona €758,219 + condição +€0 + localização +€23,590 = valor justo estimado de €477,239 (€2,084/m²), uma diferença de €17,761 (3.6%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mafra · 25f531 | Imóvel em análise | €495,000 | €2,162 | — | 72 | 63 |
| rua do Mato | Ativo | €1,150,000 | €6,928 | 220.5% | 74 | 58 |
| Igreja Nova e Cheleiros · ba3c81 | Ativo | €850,000 | €2,962 | 37.0% | 82 | 63 |
| Mafra · 96c62e | Ativo | €1,150,000 | €6,928 | 220.5% | 75 | 55 |
| Mafra · 023b10 | Ativo | €592,683 | €2,109 | 2.4% | 78 | 70 |
| Mediana | €1,000,000 | €4,945 | 128.8% | 77 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar da sua localização na região da Grande Lisboa, a propriedade está listada a €495,000, acima do seu valor justo de €477,239, indicando que está sobrevalorizada e pode não gerar retornos adequados como arrendamento a longo prazo. Um rendimento bruto de 3,6% não compensa o preço elevado, tornando esta uma opção menos atractiva para rendimento sustentado de arrendamento. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece menos favorável devido ao seu preço de listagem estar 3,6% acima do valor justo, sugerindo que a valorização do ativo a longo prazo pode não compensar a sobrevalorização inicial. A pontuação da propriedade de 75/100 e uma classificação do bairro de 63/100 diminuem ainda mais seu potencial a longo prazo, indicando risco para revenda futura. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana que pode atrair famílias à procura de arrendar, continua a estar sobrevalorizada a €495,000 em relação ao valor justo de €477,239. A combinação de um modesto rendimento de 3,6% e uma classificação do bairro de 63/100 sugere que a renda potencial pode não justificar o alto preço de entrada.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100, juntamente com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, indica riscos potenciais no fluxo de caixa devido a condições de mercado flutuantes e rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 562 412 €
- Capital próprio necessário
- 166 412 €
- Prestação mensal
- 1682 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -930 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras31 488 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 3.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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