Apartamento T2, 110 m² em Quelfes, Olhão
Apartamento T2 com 110 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 375 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 201 269 €, 31,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 110 m², construído em 2008, certificado energético B. Localizado em urbanização Sporting Clube Olhanense, 4, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Característica Notável: Este apartamento oferece vistas deslumbrantes do Estádio de Olhão e vistas do mar ao fundo, aumentando a sua atratividade para lazer ou investimento no Algarve. Notas de Condição: Inclui pré-instalação para ar condicionado, mantendo o conforto durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €375,000 está significativamente acima do valor justo de €201,269, representando uma sobrevalorização de €173,731 (46,3%). O valor da propriedade não justifica sua posição atual no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €201,269 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €375,000 situa-se €173,731 (46.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €375,000 face à base da zona de urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 de €298,980 (€2,718/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Sporting Clube Olhanense, 4
Base da zona €298,980 + condição +€2,578 + localização +€9,821 = valor justo estimado de €201,269 (€1,830/m²), uma diferença de €173,731 (46.3%) face ao preço pedido de €375,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 | Imóvel em análise | €375,000 | €3,409 | — | 72 | 63 |
| urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 | Ativo | €361,000 | €3,282 | 3.7% | 73 | 63 |
| avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão | Ativo | €361,000 | €3,252 | 4.6% | 75 | 74 |
| urbanização Marina Village | Ativo | €430,000 | €4,674 | 37.1% | 74 | 70 |
| rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7 | Ativo | €430,000 | €4,624 | 35.6% | 74 | 71 |
| Mediana | €395,500 | €3,953 | 16.0% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo O apartamento de 2 quartos em Quelfes não é ideal para arrendamento de curto prazo devido à sua diferença de 46,3% do valor justo, indicando que está sobrevalorizado a €375,000. Apesar do favorável mercado turístico no Algarve, o alto preço pedido compromete os potenciais retornos. Compra e retenção Investir nesta propriedade como estratégia de compra e retenção não é aconselhável, dado que a sua avaliação atual de €375,000 está significativamente acima do valor justo de €201,269. Você enfrentaria desafios para alcançar uma valorização adequada e um rendimento decente, que atualmente é apenas de 3,5% bruto, neste ambiente sobrevalorizado. Arrendamento de longo prazo Adquirir este apartamento para fins de arrendamento de longo prazo também não é recomendável, uma vez que está sobrevalorizado a €375,000 em comparação com o seu valor justo de €201,269. O rendimento bruto de 3,5% não justifica o preço de entrada, tornando-o uma opção menos viável para receita de arrendamento.
Riscos
Risco de Declínio Económico Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, existe um risco elevado de que as recessões económicas locais possam afetar negativamente a procura de aluguer e os valores de propriedades.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 411 789 €
- Capital próprio necessário
- 111 789 €
- Prestação mensal
- 1265 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -721 €
- Preço375 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3000 €
- Imposto do Selo (crédito)1800 €
- Escritura, registo e banco2400 €
- Obras12 289 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.3% acima do valor justo.
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