Apartamento T2, 110 m² em Quelfes, Olhão
Apartamento T2 com 110 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 361 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 200 926 €, 30,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 110 m², construído em 2008, certificado energético B. Localizado em urbanização Sporting Clube Olhanense, 4, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento oferece vistas únicas para o Estádio de Olhão, juntamente com vistas distantes para o mar, complementadas por abundante luz natural de todas as janelas viradas para o exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €361,000 excede significativamente o valor justo de €200,926, apresentando uma sobrevalorização de €160,074 ou 44,3%. Esta avaliação sugere que os investidores potenciais devem abordar com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €200,926 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €361,000 situa-se €160,074 (44.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €361,000 face à base da zona de urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 de €298,980 (€2,718/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Sporting Clube Olhanense, 4
Base da zona €298,980 + condição +€2,234 + localização +€9,821 = valor justo estimado de €200,926 (€1,827/m²), uma diferença de €160,074 (44.3%) face ao preço pedido de €361,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 | Imóvel em análise | €361,000 | €3,282 | — | 73 | 63 |
| urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 | Ativo | €375,000 | €3,409 | 3.9% | 72 | 63 |
| avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão | Ativo | €361,000 | €3,252 | 0.9% | 75 | 74 |
| urbanização Marina Village | Ativo | €430,000 | €4,674 | 42.4% | 74 | 70 |
| rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7 | Ativo | €430,000 | €4,624 | 40.9% | 74 | 71 |
| Mediana | €402,500 | €4,017 | 22.4% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Alojamento de curta duração Este apartamento de 2 quartos em Quelfes, Olhão está sobrevalorizado a €361,000 em comparação com um valor justo de €200,926, criando um gap substancial de 44,3%. Embora a localização no Algarve sugira um potencial interesse turístico, o rendimento bruto de 3,1% indica uma rentabilidade limitada no ambiente de preços atual. Comprar e manter Embora possuir uma propriedade em uma localização desejável pareça atraente, o preço atual de €361,000 ultrapassa em muito o valor justo de €200,926, demonstrando uma avaliação excessiva de 44,3%. Com uma classificação de condição de 76/100, o investimento pode enfrentar desafios para alcançar uma apreciação substancial, dada a situação atual do mercado. Arrendamento a longo prazo O gap substancial entre o preço de lista de €361,000 e o valor justo de €200,926 sinaliza que este apartamento está sobrevalorizado em 44,3%, limitando sua atratividade para estratégias de arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 3,1% está bem abaixo dos limites aceitáveis de investimento, sugerindo que esta propriedade pode não ser uma escolha sábia para uma renda de arrendamento constante.
Riscos
Risco Económico A pontuação de estabilidade económica de 50/100 indica um potencial para recessões económicas que podem afetar o valor da propriedade e a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 396 835 €
- Capital próprio necessário
- 108 035 €
- Prestação mensal
- 1218 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -800 €
- Preço361 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 180 €
- Imposto do Selo (escritura)2888 €
- Imposto do Selo (crédito)1733 €
- Escritura, registo e banco2366 €
- Obras12 668 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.3% acima do valor justo.
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