Apartamento T2, 93 m² em Olhão
Apartamento T2 com 93 m² em Olhão, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 177 454 €, 37% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 93 m², certificado energético B. Localizado em rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7, freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Únicas: Este apartamento possui uma ampla varanda ideal para entretenimento, aumentando o seu apelo como um sofisticado espaço de vida ao ar livre na vibrante área da Marina de Olhão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €177,454, tornando-se sobrevalorizada em €252,546 ou 58.7%. Isto indica um risco potencial para investidores que buscam retornos imediatos perto do valor de mercado justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €177,454 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €430,000 situa-se €252,546 (58.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7 de €265,143 (€2,851/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 74 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7
Base da zona €265,143 + condição +€4,359 + localização +€13,413 = valor justo estimado de €177,454 (€1,908/m²), uma diferença de €252,546 (58.7%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7 | Imóvel em análise | €430,000 | €4,624 | — | 74 | 71 |
| avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão | Ativo | €361,000 | €3,252 | 29.7% | 75 | 74 |
| urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 | Ativo | €375,000 | €3,409 | 26.3% | 72 | 63 |
| urbanização Sporting Clube Olhanense, 4 | Ativo | €361,000 | €3,282 | 29.0% | 73 | 63 |
| Olhão · dbd477 | Ativo | €755,000 | €5,171 | 11.8% | 77 | 66 |
| Mediana | €368,000 | €3,346 | 27.6% | 74 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €430,000 em comparação com um valor justo de €177,454, resultando num gap significativo de 58.7%. Com um rendimento bruto de apenas 3.7%, a estratégia de arrendamento a longo prazo tem dificuldade em atrair inquilinos devido ao elevado preço. Arrendamento a curto prazo Com um preço de listagem de €430,000, esta propriedade apresenta uma sobrevalorização significativa em comparação com o seu valor justo, o que pode desmotivar os inquilinos de curto prazo à procura de preços competitivos. A localização no Algarve pode atrair turistas, mas o rendimento bruto de 3.7% sugere que o investimento não deverá proporcionar retornos fortes no mercado de arrendamento de férias. Comprar e manter Embora a estratégia de comprar e manter normalmente beneficie da valorização da propriedade ao longo do tempo, este apartamento está atualmente sobrevalorizado a €430,000, com um valor justo de apenas €177,454. O retorno esperado parece insuficiente com um rendimento bruto de apenas 3.7%, o que levanta dúvidas sobre a adequação desta propriedade para uma estratégia de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica que existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a um aumento da vacância e à possível perda de rendimento de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 467 729 €
- Capital próprio necessário
- 123 729 €
- Prestação mensal
- 1461 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -770 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras7993 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 58.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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