Vivenda T4, 228 m² em Vila do Conde
Vivenda T4 com 228 m² em Vila do Conde, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 332 948 €, 26,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 228 m², construído em 2003, certificado energético D. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Esta vivenda possui três frente exteriores, maximizando a luz natural em todas as áreas espaçosas e inclui um espaço exterior privado com churrasqueira para entreter.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €520,000 está €187,052 ou 36.0% acima do valor justo de €332,948, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere uma falta de alinhamento com as expectativas e os retornos de investimento atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €332,948 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €520,000 situa-se €187,052 (36.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €520,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €598,728 (€2,626/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 74/100 (Condição 70 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Vila do Conde, Vila do Conde, Porto
Base da zona €598,728 + condição -€2,850 + localização +€16,598 = valor justo estimado de €332,948 (€1,460/m²), uma diferença de €187,052 (36.0%) face ao preço pedido de €520,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 25f825 | Imóvel em análise | €520,000 | €2,281 | — | 70 | 63 |
| Touguinha e Touguinhó · 6fbbd0 | Ativo | €425,000 | €1,545 | 32.2% | 65 | 56 |
| Vila do Conde · 4201b8 | Ativo | €399,000 | €1,956 | 14.2% | 70 | 55 |
| Árvore · 0dcc35 | Ativo | €690,000 | €2,300 | 0.8% | 78 | 65 |
| rua da Baixa, 3 | Ativo | €450,000 | €2,250 | 1.3% | 75 | 63 |
| Mediana | €437,500 | €2,103 | 7.8% | 73 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €520,000, excedendo significativamente o valor justo de €332,948 em 36%. Com um rendimento bruto de 5,4%, o investimento pode não fornecer os retornos esperados dado o seu preço atual. Comprar e manter Considerando a enorme diferença entre o preço de venda e o valor justo, o potencial da vila para valorização é limitado. As condições atuais, com uma pontuação de 74/100, sugerem que o crescimento a longo prazo pode não justificar o investimento dado o seu custo excessivo. Arrendamento familiar Embora as características da vila possam atrair famílias, o preço da propriedade indica que está sobrevalorizada a €520,000, ultrapassando o seu valor justo de €332,948. A classificação de qualidade do bairro de 63/100 reflete um mercado de arrendamento desafiador, o que pode impactar a procura por inquilinos familiares a este preço. Não ideal para: Mercado de luxo A vila não se enquadra nos critérios do mercado de luxo devido ao seu preço excessivo em comparação com o valor justo. Além disso, a localização e as características do bairro não atendem a uma clientela de alto padrão, prejudicando sua atratividade. Não ideal para: Habitação estudantil Com a propriedade a ser sobrevalorizada e o bairro a pontuar apenas 63/100, é improvável que atraia estudantes à procura de habitação a preços razoáveis. A falta de comodidades e a competitividade de preços na área desvalorizam ainda mais sua adequação para este público.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica uma força económica moderada, o que pode levar a flutuações na procura de inquilinos, agravadas pela pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60 que sugere potenciais problemas de rotatividade e vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 592 789 €
- Capital próprio necessário
- 176 789 €
- Prestação mensal
- 1767 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -355 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras34 485 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.0% acima do valor justo.
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