Apartamento T2, 86 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira
Apartamento T2 com 86 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 179 311 €, 32,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 86 m². Localizado em rua do Olival Santo, 1, freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma espaçosa sala de estar com um sistema de recuperação de calor e varandas de acesso duplo, melhorando a luz natural e ventilação em toda a unidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €345,000 excede significativamente o valor justo de €179,311, indicando uma sobrevalorização de €165,689, ou 48,0%. Esta avaliação sugere que os potenciais compradores devem agir com precaução devido à falta de alinhamento com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €179,311 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €165,689 (48.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua do Olival Santo, 1 de €252,496 (€2,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 68 · Materiais 72 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Olival Santo, 1
Base da zona €252,496 + condição -€6,047 + localização +€14,992 = valor justo estimado de €179,311 (€2,085/m²), uma diferença de €165,689 (48.0%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Olival Santo, 1 | Imóvel em análise | €345,000 | €4,012 | — | 68 | 72 |
| Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa · 93714b | Ativo | €295,000 | €3,831 | 4.5% | 75 | 77 |
| largo Luís de Camões, 4 | Ativo | €265,000 | €3,581 | 10.7% | 72 | 71 |
| Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa · 4bb29d | Ativo | €269,700 | €4,025 | 0.3% | 75 | 68 |
| Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa · 49b805 | Ativo | €425,000 | €4,048 | 0.9% | 75 | 69 |
| Mediana | €282,350 | €3,928 | 2.1% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Vialonga, com um preço de €345,000, apresenta uma discrepância considerável de 48,0% em relação ao seu valor justo de €179,311, indicando uma posição sobrevalorizada no mercado. Com um rendimento bruto de apenas 3%, o investimento não oferece um retorno suficiente para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Dada a sobrevalorização e a discrepância de valor justo de 48,0%, investir na compra deste apartamento de dois quartos para arrendamento familiar parece pouco aconselhável. O rendimento bruto atual de 3% não se alinha com as expectativas financeiras de inquilinos familiares que procuram opções de habitação acessíveis. Comprar e manter Com o preço a €345,000 em comparação com um valor justo de €179,311, a estratégia de comprar e manter para esta propriedade é enfraquecida devido à sua condição sobrevalorizada. O baixo retorno de 3% de rendimento bruto sugere que manter este ativo pode não oferecer um crescimento financeiro favorável a longo prazo em comparação com outras oportunidades de investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 80/100 indica uma susceptibilidade potencial a flutuações de mercado, enquanto o índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade que pode impactar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 385 121 €
- Capital próprio necessário
- 109 121 €
- Prestação mensal
- 1159 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -770 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras18 477 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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