Moradia T4, 316 m² em Carcavelos e Parede, Cascais
Moradia T4 com 316 m² em Carcavelos e Parede, Cascais, à venda por 2 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 744 960 €, 17,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 316 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Carcavelos e Parede, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui uma ampla sala de estar com sistema de recuperação de calor e oferece acesso direto a um terraço privado, melhorando a vida interior-exterior. Contexto Adicional: Com a sua proximidade à praia e impressionantes comodidades comuns, esta casa é o epítome do luxo num ambiente tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,200,000 está significativamente acima do valor justo de €1,744,960, representando um excesso de €455,040 (20,7%). Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda focada na alta procura na área de Cascais poderia gerar retornos rápidos, mas o preço atual limita o potencial de lucro imediato. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2,7%, a propriedade pode gerar cerca de €4,950 por mês, atraente para alugueres familiares de longo prazo nas áreas suburbanas da Grande Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,744,960 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,200,000 situa-se €455,040 (20.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,200,000 face à base da zona de Carcavelos e Parede, Cascais, Lisbon de €1,509,532 (€4,777/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 76 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Carcavelos e Parede, Cascais, Lisbon
Base da zona €1,509,532 + condição +€24,688 + localização +€156,388 = valor justo estimado de €1,744,960 (€5,522/m²), uma diferença de €455,040 (20.7%) face ao preço pedido de €2,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carcavelos e Parede · 49b7b0 | Imóvel em análise | €2,200,000 | €6,962 | — | 76 | 75 |
| Cascais e Estoril · 1e63b6 | Ativo | €2,200,000 | €6,567 | 5.7% | 70 | 74 |
| rua Angelo Dias | Ativo | €2,000,000 | €6,780 | 2.6% | 70 | 72 |
| São Domingos de Rana · f36021 | Ativo | €598,000 | €5,750 | 17.4% | 90 | 73 |
| rua Sacadura Cabral, 4 | Ativo | €925,000 | €5,781 | 17.0% | 75 | 73 |
| Mediana | €1,462,500 | €6,174 | 11.3% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €2,200,000 em comparação com um valor justo de €1,744,960, resultando numa diferença de 20.7% que pode limitar os retornos do arrendamento a longo prazo. Com uma yield bruta de apenas 2.7%, os investidores podem encontrar melhores oportunidades em outros locais para um fluxo de caixa consistente. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como estratégia de compra e manutenção pode não gerar satisfatórios retornos dado a atual sobrevalorização, com uma gap notável de 20.7% em relação ao valor justo. A baixa yield de 2.7% diminui ainda mais seu potencial de valorização de capital a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa vizinhança decente com boas amenidades, está sobrevalorizada a €2,200,000, criando um cenário de investimento significativamente desfavorável para arrendamentos familiares. A expectativa de rendimento de aluguer a este preço de compra elevado torna difícil justificar o investimento para fins de alojamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento com arrendamentos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 416 234 €
- Capital próprio necessário
- 656 234 €
- Prestação mensal
- 7420 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5934 €
- Preço2 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões165 000 €
- Imposto do Selo (escritura)17 600 €
- Imposto do Selo (crédito)10 560 €
- Escritura, registo e banco6780 €
- Obras16 294 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 20.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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