Apartamento T3, 110 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T3 com 110 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 718 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 496 347 €, 23,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 0 casas de banho de 110 m², construído em 1951. Localizado freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma varanda funcional e uma área de lavandaria dedicada, aumentando a conveniência e as opções de vida ao ar livre numa zona altamente procurada de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €718,000 está significativamente acima do valor justo de €496,347, representando uma sobrevalorização de €221,653 (30.9%). A propriedade está claramente acima do valor no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €496,347 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €718,000 situa-se €221,653 (30.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €718,000 face à base da zona de Avenidas Novas, Lisbon, Lisbon de €674,520 (€6,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Avenidas Novas, Lisbon, Lisbon
Base da zona €674,520 + condição +€9,453 + localização +€53,714 = valor justo estimado de €496,347 (€4,512/m²), uma diferença de €221,653 (30.9%) face ao preço pedido de €718,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avenidas Novas · 49b897 | Imóvel em análise | €718,000 | €6,527 | — | 78 | 81 |
| Arroios · 1e6294 | Ativo | €499,900 | €5,746 | 12.0% | 75 | 81 |
| Penha de França · 262122 | Ativo | €398,000 | €4,795 | 26.5% | 75 | 79 |
| Campo de Ourique · 0dcf29 | Ativo | €750,000 | €8,065 | 23.6% | 72 | 80 |
| Benfica · ba57a4 | Ativo | €599,900 | €7,893 | 20.9% | 80 | 80 |
| Mediana | €549,900 | €6,820 | 4.5% | 75 | 80 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço listado desta propriedade de €718,000 está significativamente acima do seu valor justo de €496,347, indicando uma sobrevalorização de 30,9%. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, o retorno do investimento pode não justificar o custo no competitivo mercado de arrendamento de Lisboa. Buy-and-hold Embora Avenidas Novas seja conhecida pela sua localização premium e forte procura, o preço atual pedido sugere ainda uma considerável sobrevalorização. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que o potencial de valorização pode estar limitado, dado o gap substancial em relação ao valor justo. Family rental A qualidade da propriedade e os índices do bairro são respeitáveis; no entanto, com um preço que excede a avaliação justa, os retornos podem não estar alinhados com as expectativas de investimento. As famílias que procuram arrendamentos de longo prazo podem achar os custos elevados um impedimento, impactando a procura de inquilinos na área.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe a possibilidade de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode resultar em custos de vacância aumentados e potencial perda de receitas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 778 220 €
- Capital próprio necessário
- 203 820 €
- Prestação mensal
- 2422 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1782 €
- Preço718 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões43 080 €
- Imposto do Selo (escritura)5744 €
- Imposto do Selo (crédito)3446 €
- Escritura, registo e banco3223 €
- Obras4727 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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