Apartamento T2, 93 m² em Campo de Ourique, Lisbon
Apartamento T2 com 93 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 410 182 €, 31,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 93 m². Localizado freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui materiais de alta qualidade na cozinha e novas janelas térmicas-acústicas, melhorando o conforto e a eficiência energética num layout moderno bem mantido.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €750,000 está significativamente acima do seu valor justo de €410,182, representando uma sobrevalorização de €339,818 (45.3%). Esta propriedade não é um investimento viável, dado a sua avaliação inflacionada que não atende às expectativas de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €410,182 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €750,000 situa-se €339,818 (45.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon de €572,322 (€6,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 77 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon
Base da zona €572,322 + condição +€0 + localização +€43,948 = valor justo estimado de €410,182 (€4,411/m²), uma diferença de €339,818 (45.3%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campo de Ourique · 0dcf29 | Imóvel em análise | €750,000 | €8,065 | — | 72 | 80 |
| São Domingos de Benfica · 49b946 | Ativo | €370,000 | €5,286 | 34.5% | 72 | 80 |
| avenida Almirante Reis, 75 | Ativo | €475,000 | €4,318 | 46.5% | 65 | 90 |
| Estrela · cfe0bc | Ativo | €850,000 | €9,140 | 13.3% | 75 | 79 |
| Santa Maria Maior · 1e62ad | Ativo | €385,000 | €5,500 | 31.8% | 85 | 83 |
| Mediana | €430,000 | €5,393 | 33.1% | 74 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel não é uma opção atraente para arrendamento a longo prazo devido ao seu preço elevado, que está 45,3% acima do seu valor justo. Com um rendimento de apenas 2,5%, o investimento não está alinhado com as expectativas atuais do mercado para retornos de aluguer. Compra e manutenção Investir neste apartamento para uma estratégia de compra e manutenção é questionável, uma vez que está sobrevalorizado em relação ao seu valor justo. A diferença de 45,3% sugere que a valorização futura pode não compensar o elevado custo de entrada. Mercado de luxo Entrar no mercado de luxo com este imóvel pode ter sucesso limitado, uma vez que a sua avaliação excede significativamente os preços justos de mercado. Com um preço tão elevado e um rendimento de 2,5%, o potencial de investimento não justifica o custo comparado a alternativas na área.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode representar um risco para a consistência da renda de aluguel, dado um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, que indica uma potencial instabilidade nas taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 820 688 €
- Capital próprio necessário
- 220 688 €
- Prestação mensal
- 2549 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1881 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras12 788 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 45.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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