Apartamento T3, 95 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T3 com 95 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 474 581 €, 8,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,9%. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 de 95 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1988, classe energética C. Localização: rua da Beneficência, 103 · freguesia: Avenidas Novas · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel conserva soalho em espinha e tetos altos, mas o pavimento gasto e manchado, a casa de banho em mau estado e a cozinha desatualizada revelam necessidades de manutenção significativas.
Resumo financeiro
O preço pedido de 520 000 € está acima do valor justo de 475 000 €: o imóvel está sobreavaliado; o valor justo é 45 000 € (8,7%) inferior ao preço pedido — 8,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 598 557 €peso 56%74 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 475 885 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −50 528 €−9,3%a partir de 544 324 €
- Margens de prudência
- −19 215 €−3,9%a partir de 493 796 €
- Valor justo
- 474 581 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 512 396 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 74 preços de venda registados em Avenidas Novas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026; o Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. É aplicado um ajustamento ao custo de obras, deduzindo as obras estimadas, o que coloca o valor 3,9% abaixo da estimativa central de 494 000 €. Veredito: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é 520 000 € e o valor justo é 475 000 €, uma diferença de 45 000 € (8,7%) de desvalorização face ao preço pedido; o preço pedido justo é 512 000 €, como contexto de negociação. Confiança: baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,9% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
O apartamento T3 em Avenidas Novas está anunciado por 520 000 €, acima do valor justo de 475 000 €, com 45 000 € (8,7%) de desvalorização face ao preço pedido; a confiança na avaliação é baixa. A rentabilidade bruta de 3,9% e a classificação de 63/100 do estado do imóvel aconselham prudência, enquanto a possibilidade de valorização com obras é sustentada por uma margem de entrada e por custos indicativos de cerca de 920 €/m² para uma remodelação cosmética, excluindo projeto e licenciamento. A localização e os dados disponíveis não fornecem mais elementos que reforcem o caso de investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando uma potencial exposição à instabilidade económica ou dos inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo é de 475 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob vigilância face ao INE, o estado do imóvel não foi tido em conta no valor apesar de as fotografias terem sido virtualmente encenadas, o valor deduz as obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 590 115 €
- Capital próprio necessário
- 174 115 €
- Prestação mensal
- 1754 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1043 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras31 811 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹFotografias com decoração virtual; estado retirado do valor
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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