Propriedade rural em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Propriedade rural T7 com 386 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 1 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 528 524 €, 41,7% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: lareira, garagem e jardim.
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Visão geral
country_house T7 com 2 casas de banho de 270 m², construído em 1950. Localizado em parque Natural da Arrabida, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade apresenta uma impressionante vegetação centenária, incluindo majestosos ciprestes e antigas paredes de pedra, juntamente com um moinho em ruínas que realça o seu encanto rústico e identidade única.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.850.000 está significativamente acima do valor justo de €528.524, tornando a propriedade sobrevalorizada em €1.321.476 (71,4%). Esta discrepância sublinha a falta de alinhamento entre as expectativas do mercado e o valor real da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €528,524 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,850,000 situa-se €1,321,476 (71.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,850,000 face à base da zona de estrada das Machadas S / N de €1,059,956 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 30/100 (Condição 0 · Materiais 0 · Dimensões das divisões 0). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 44/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 45 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 40). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
estrada das Machadas S / N
Base da zona €1,059,956 + condição -€168,750 + localização -€17,146 = valor justo estimado de €528,524 (€1,369/m²), uma diferença de €1,321,476 (71.4%) face ao preço pedido de €1,850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada das Machadas S / N | Imóvel em análise | €1,850,000 | €4,793 | — | — | 44 |
| rua Joao de Deus, 18 | Ativo | €985,000 | €2,151 | 55.1% | 42 | 48 |
| avenida dos Ciprestes | Ativo | €499,000 | €2,376 | 50.4% | 50 | 45 |
| estrada do Vale dos Barris | Ativo | €2,200,000 | €15,714 | 227.9% | 62 | 42 |
| Palmela · 1e6056 | Ativo | €599,000 | €1,692 | 64.7% | — | 56 |
| Mediana | €792,000 | €2,264 | 52.8% | 50 | 47 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está sobrevalorizada a €1,850,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €528,524, resultando numa diferença de 71.4%. Com uma baixa classificação de estado de 35/100 e uma pontuação de vizinhança de 44/100, não apresenta uma oportunidade de investimento favorável a longo prazo. Long-term rental O preço listado indica que esta propriedade está sobrevalorizada, apresentando um rendimento inadequado dado o seu estado e as comodidades locais. Com um rendimento bruto de 0% e enfrentando limitações na atividade económica, poderá ter dificuldades em atrair inquilinos fiáveis a longo prazo nesta área rural.
Riscos
Fundamentos de mercado fracos A baixa pontuação de estabilidade económica de 40/100, juntamente com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 40/100, indica um alto risco de rotatividade de inquilinos e flutuações potenciais de rendimento, tornando a propriedade um investimento menos atraente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 346 470 €
- Capital próprio necessário
- 866 470 €
- Prestação mensal
- 6482 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4715 €
- Preço1 850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões138 750 €
- Imposto do Selo (escritura)14 800 €
- Imposto do Selo (crédito)8880 €
- Escritura, registo e banco5940 €
- Obras328 100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- Valor justo 33,9% abaixo do preço
- 👤A pontuação de inquilinos (40) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (30/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 71.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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