Moradia T4, 212 m² em Amoreira, Óbidos
Moradia T4 com 212 m² em Amoreira, Óbidos, à venda por 715 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 219 071 €, 41% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 212 m². Localizado em rua Dona Dulce de Aragão, 8, freguesia de Amoreira, concelho de Óbidos, distrito de Leiria. Esta propriedade possui um bar totalmente equipado com acabamentos requintados, ideal para receber convidados junto à piscina aquecida, aumentando a experiência ao ar livre de luxo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €715,000 está significativamente acima do valor justo de €219,071, representando uma discrepância de €495,929 (69,4%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, tornando-se uma opção de investimento pobre.
Avaliação
Valor justo estimado em €219,071 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €715,000 situa-se €495,929 (69.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €715,000 face à base da zona de rua Dona Dulce de Aragão, 8 de €453,468 (€2,139/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 90). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 60). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Dona Dulce de Aragão, 8
Base da zona €453,468 + condição +€26,500 + localização -€773 = valor justo estimado de €219,071 (€1,033/m²), uma diferença de €495,929 (69.4%) face ao preço pedido de €715,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dona Dulce de Aragão, 8 | Imóvel em análise | €715,000 | €3,373 | — | 80 | 49 |
| Lourinhã e Atalaia · 1e632b | Ativo | €925,000 | €5,000 | 48.3% | 80 | 54 |
| Lourinhã e Atalaia · 49b907 | Ativo | €900,000 | €3,797 | 12.6% | 80 | 52 |
| União das freguesias do Bombarral e Vale Covo · 897e5c | Ativo | €313,000 | €1,909 | 43.4% | 70 | 54 |
| Lourinhã e Atalaia · bf2989 | Ativo | €765,000 | €3,883 | 15.1% | 75 | 43 |
| Mediana | €832,500 | €3,840 | 13.9% | 78 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um valor justo de €219,071, indicando uma diferença significativa de 69,4%, o que confirma o seu estatuto de sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 5,2%, a estratégia de arrendamento a longo prazo pode não gerar os retornos esperados, especialmente numa vizinhança avaliada em 49/100 em termos de qualidade de inquilinos e comodidades. Renovação com valor acrescentado Dada a classificação atual de 85/100 em termos de estado, potenciais renovações podem oferecer algum valor, no entanto, a propriedade continua a estar sobrevalorizada a €715,000. Como a vizinhança enfrenta desafios económicos e de habitação, seria necessário um investimento significativo para alinhar os custos de renovação com as expectativas realistas do mercado. Não ideal para Esta propriedade não é adequada para alojamento de estudantes devido ao seu estado geral e pontuação da vizinhança, que pode não atrair uma base de inquilinos fiável. Além disso, falta-lhe o apelo de luxo necessário para uma posição competitiva no mercado de luxo, limitando ainda mais a sua atratividade para potenciais investidores.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco moderado de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 770 268 €
- Capital próprio necessário
- 198 268 €
- Prestação mensal
- 2430 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -837 €
- Preço715 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões42 900 €
- Imposto do Selo (escritura)5720 €
- Imposto do Selo (crédito)3432 €
- Escritura, registo e banco3216 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 69.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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