Moradia T3, 146 m² em Apúlia e Fão, Esposende
Moradia T3 com 146 m² em Apúlia e Fão, Esposende, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 156 282 €, 28,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 146 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Apúlia e Fão, concelho de Esposende, distrito de Braga. Esta propriedade apresenta um jardim exuberante com árvores de fruto e um anexo independente de dois quartos, oferecendo utilização versátil para hóspedes ou oportunidades de renda.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está significativamente acima do valor justo de €156,282, representando um excesso de €103,718 (39,9%). A propriedade é considerada sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para fins de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €156,282 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €103,718 (39.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Apúlia e Fão, Esposende, Braga de €324,266 (€2,221/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 57/100 (Condição 60 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 45 · Serviços 55 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Apúlia e Fão, Esposende, Braga
Base da zona €324,266 + condição -€41,747 + localização +€3,119 = valor justo estimado de €156,282 (€1,070/m²), uma diferença de €103,718 (39.9%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Apúlia e Fão · 897e79 | Imóvel em análise | €260,000 | €1,781 | — | 60 | 54 |
| rua Nossa Senhora da Guia, 104 | Ativo | €300,000 | €2,632 | 47.8% | 58 | 67 |
| Apúlia e Fão · b784df | Ativo | €230,000 | €2,000 | 12.3% | 55 | 59 |
| rua Padre Alceu C Silva, 55 | Ativo | €269,000 | €2,832 | 59.0% | 54 | 53 |
| rua Gomes de Amorim | Ativo | €450,000 | €2,432 | 36.6% | 62 | 64 |
| Mediana | €284,500 | €2,532 | 42.2% | 57 | 62 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo A propriedade está estipulada em €260,000, o que reflete uma desvio de 39,9% em relação ao seu valor justo de €156,282, indicando que está sobrevalorizada para o mercado de aluguer a longo prazo. Dada a demanda moderada no mercado habitacional e um rendimento bruto de 6.2%, o investimento pode não cumprir as expectativas de retorno. Aluguer familiar Esta casa com 3 quartos está acima do valor justo, a €260,000 em comparação com o preço ideal de €156,282, tornando-a menos atrativa para famílias que buscam habitação acessível. A pontuação do bairro de 54/100 sugere condições médias, o que pode afastar as famílias deste aluguer. Comprar e manter Com um preço pedido de €260,000 e uma diferença significativa do valor justo de €156,282, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. Apesar de um rendimento bruto de 6.2%, o potencial de valorização numa área com demanda moderada pode não justificar o custo inicial do investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, a área pode enfrentar desafios que podem afetar os valores e a procura de imóveis, tornando-a um investimento arriscado. Instabilidade dos Inquilinos Uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um risco moderado, uma vez que taxas de vacância mais altas ou a rotatividade de inquilinos podem levar a um fluxo de caixa inconsistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 338 734 €
- Capital próprio necessário
- 130 734 €
- Prestação mensal
- 884 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -160 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras64 477 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (57/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 39.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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