Apartamento T2, 149 m² em Malveira e São Miguel de Alcainça, Mafra
Apartamento T2 com 149 m² em Malveira e São Miguel de Alcainça, Mafra, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 326 135 €, 6,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 149 m², construído em 2008, certificado energético D. Localizado freguesia de Malveira e São Miguel de Alcainça, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A espaçosa cozinha do apartamento inclui uma despensa e proporciona acesso direto a uma varanda compartilhada, ideal para desfrutar de vistas para a montanha ao pôr do sol.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €349,000 está €22,865 (6.6%) acima do valor justo de €326,135, classificando-o como sobrevalorizada. Um preço mais amigável para negociação poderia aumentar o interesse dos investidores e facilitar uma venda mais rápida.
Avaliação
Valor justo estimado em €326,135 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €349,000 situa-se €22,865 (6.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €349,000 face à base da zona de Malveira e São Miguel de Alcainça, Mafra, Lisbon de €464,433 (€3,117/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Malveira e São Miguel de Alcainça, Mafra, Lisbon
Base da zona €464,433 + condição -€12,805 + localização +€19,185 = valor justo estimado de €326,135 (€2,189/m²), uma diferença de €22,865 (6.6%) face ao preço pedido de €349,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Malveira e São Miguel de Alcainça · 90d7f5 | Imóvel em análise | €349,000 | €2,342 | — | 70 | 65 |
| Malveira e São Miguel de Alcainça · 4bc7c5 | Ativo | €456,000 | €2,465 | 5.2% | 70 | 66 |
| avenida José Batista Antunes, 3 | Ativo | €395,000 | €2,801 | 19.6% | 78 | 58 |
| rua do Liceu | Ativo | €350,000 | €2,593 | 10.7% | 75 | 67 |
| rua Movimento das Forças Armadas, 29 | Ativo | €360,000 | €2,927 | 25.0% | 72 | 73 |
| Mediana | €377,500 | €2,697 | 15.1% | 74 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €349,000, com uma diferença de 6,6% em relação ao seu valor justo de €326,135, tornando-se uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamento de longo prazo. O rendimento de 0% bruto sugere que esta propriedade não gerará um fluxo de caixa significativo, afastando potenciais inquilinos em busca de acessibilidade. Arrendamento para famílias Embora a área seja orientada para famílias e ofereça boas características de segurança e ambiente suburbano, o preço da propriedade torna difícil para as famílias justificarem o investimento, especialmente dado o seu índice de condição de 70/100. Além disso, a falta de rendimento de arrendamento reflete um mercado não preparado para absorver este preço, levando as famílias a procurar alternativas mais razoáveis. Comprar e manter Adquirir esta propriedade ao preço de listagem atual não apoia uma estratégia viável de comprar e manter devido à sua sobrevalorização e falta de rendimento de aluguel. Embora a acessibilidade a Lisboa ofereça potencial de valorização, o preço atual limita a atratividade do investimento e o potencial de retorno a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 65/100, pode haver uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, afetando a continuidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 405 598 €
- Capital próprio necessário
- 126 398 €
- Prestação mensal
- 1177 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1508 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras34 573 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 6.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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