Vivenda T3, 129 m² em Carvalhal, Grândola
Vivenda T3 com 129 m² em Carvalhal, Grândola, à venda por 1 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 267 €, 46,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 129 m², construído em 2015, certificado energético A. Localizado freguesia de Carvalhal, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta villa possui uma cozinha em plano aberto com acesso direto à piscina e um quarto principal com casa de banho privativa com chuveiro estilo italiano, aumentando a experiência de vida luxuosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de 1.480.000€ está significativamente acima do valor justo de 215.267€, apresentando uma sobrevalorização de 1.264.733€ ou 85,5%. Esta propriedade não é um investimento viável com base nos preços atuais. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda não é aconselhável, dado a diferença substancial entre o preço pedido e o valor de mercado, com potencial de revenda a parecer limitado até que ajustes de preço significativos ocorram. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado é de 0%, indicando que não há potencial de rendimento com arrendamentos, tornando-a inadequada para estratégias de investimento em arrendamento no seu estado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €215,267 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,480,000 situa-se €1,264,733 (85.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,480,000 face à base da zona de Carvalhal, Grândola, Setúbal de €434,343 (€3,367/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 45/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Carvalhal, Grândola, Setúbal
Base da zona €434,343 + condição +€14,513 + localização -€4,097 = valor justo estimado de €215,267 (€1,669/m²), uma diferença de €1,264,733 (85.5%) face ao preço pedido de €1,480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carvalhal · 0dcbbb | Imóvel em análise | €1,480,000 | €11,473 | — | 80 | 45 |
| rua 2 Sul | Ativo | €830,000 | €5,461 | 52.4% | 80 | 51 |
| alameda de Troia S / N | Ativo | €950,000 | €5,975 | 47.9% | 80 | 51 |
| alameda do Zambujeiro | Ativo | €845,000 | €4,333 | 62.2% | 73 | 49 |
| via Ferry / Catamaran | Ativo | €830,000 | €5,461 | 52.4% | 75 | 50 |
| Mediana | €837,500 | €5,461 | 52.4% | 78 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Carvalhal, Grândola não é adequada para arrendamento de longo prazo devido ao seu significativo desvio de 85,5% acima do valor justo, resultando em um rendimento insustentável de 0%. Além disso, com uma baixa pontuação de vizinhança de 45/100, a qualidade dos inquilinos e a demanda de mercado parecem comprometidas, confirmando ainda mais o seu estado de sobrevalorizada. Compra e manutenção Adquirir esta villa como um investimento de compra e manutenção é um erro, dado que o seu preço listado de €1,480,000 está muito acima da avaliação justa de €215,267, com uma diferença de 85,5%. A baixa classificação do bairro de 45/100 indica um potencial limitado de valorização futura, tornando-a uma escolha pouco atraente para uma manutenção a longo prazo numa área rural dependente da agricultura.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco significativo devido a uma pontuação de estabilidade económica baixa de 35/100, o que indica potenciais recessões económicas que poderão afetar a renda. Instabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100, há um risco moderado de que a rotatividade dos inquilinos possa ser superior ao desejável, afetando o fluxo de caixa consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 616 769 €
- Capital próprio necessário
- 432 769 €
- Prestação mensal
- 4973 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6280 €
- Preço1 480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões111 000 €
- Imposto do Selo (escritura)11 840 €
- Imposto do Selo (crédito)7104 €
- Escritura, registo e banco5052 €
- Obras1773 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 85.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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