Apartamento T3, 152 m² em Portimão
Apartamento T3 com 152 m² em Portimão, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 287 612 €, 43,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 152 m², construído em 2019, certificado energético A. Localizado freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta uma piscina privada e um terraço que melhora as opções de entretenimento ao ar livre, tornando-a ideal para relaxamento e reuniões sociais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.250.000 excede significativamente o valor justo de €287.612, uma diferença extraordinária de €962.388 (77,0%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada e não representa uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €287,612 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €962,388 (77.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de Portimão, Portimão, Faro de €509,960 (€3,355/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 76 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Portimão, Portimão, Faro
Base da zona €509,960 + condição +€7,837 + localização +€18,791 = valor justo estimado de €287,612 (€1,892/m²), uma diferença de €962,388 (77.0%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Portimão · 0dcc96 | Imóvel em análise | €1,250,000 | €8,224 | — | 76 | 68 |
| Portimão · 6d51c7 | Ativo | €550,000 | €2,973 | 63.8% | 78 | 80 |
| Portimão · 82c82c | Ativo | €540,000 | €3,273 | 60.2% | 73 | 73 |
| rua Júdice Biker | Ativo | €385,000 | €2,939 | 64.3% | 75 | 72 |
| urbanização Encosta do Pateiro | Ativo | €420,000 | €3,043 | 63.0% | 71 | 68 |
| Mediana | €480,000 | €3,008 | 63.4% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Aluguer de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada em 77,0% em comparação com o seu valor justo de €287,612, o que prejudica significativamente a sua atratividade para oportunidades de aluguer de curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, os retornos antecipados não justificam o preço premium pelo qual é pedida numa localização orientada para o turismo como Portimão. Aluguer a longo prazo Dada a significativa discrepância entre o preço de lista e o valor justo, esta propriedade não é bem adequada para investimentos de aluguer a longo prazo, já que o rendimento potencial de 1,2% está muito aquém das expectativas viáveis do mercado. A combinação de um preço de lista sobrevalorizado e uma classificação de bairro de 68/100 indica uma atratividade limitada para inquilinos a longo prazo. Comprar e manter Como um investimento de comprar e manter, esta propriedade enfrenta um grande desafio devido à sua sobrevalorização de 77,0% em relação ao valor justo e a um rendimento modesto de apenas 1,2%. Esta desconexão na valorização sugere que os investidores potenciais podem ter dificuldades em alcançar uma apreciação de capital significativa no futuro, tornando-a uma opção pouco apelativa para a posse a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 60/100 indica um risco moderado de que as recessões económicas possam afetar os níveis de rendimento dos inquilinos e, consequentemente, impactar a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 376 529 €
- Capital próprio necessário
- 376 529 €
- Prestação mensal
- 4248 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4307 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
- Obras12 279 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 77.0% acima do valor justo.
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