Apartamento T3, 135 m² em Portimão
Apartamento T3 com 135 m² em Portimão, à venda por 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 469 661 €, 50,6% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 135 m², no 6º andar, certificado energético A+. Localizado em rua do Oceano Índico, 6, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Caraterística Notável: Este apartamento possui dois terraços generosos, proporcionando um espaço exterior excecional e uma vista para o mar, ideal para relaxar ou entreter convidados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €950,000 é significativamente superior ao valor justo de €469,661, resultando numa sobrevalorização de €480,339 (102,3%). Esta disparidade indica que os potenciais compradores podem estar a pagar um prémio por esta propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €469,661 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €950,000 situa-se €480,339 (102.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €950,000 face à base da zona de rua do Oceano Índico, 6 de €393,476 (€2,915/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €393,476, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €469,661 (€3,479/m²), uma diferença de €480,339 (102.3%) face ao preço pedido de €950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Oceano Índico, 6 | Imóvel em análise | €950,000 | €7,037 | — | 74 | 70 |
| Portimão · 4d4699 | Ativo | €400,000 | €3,774 | 46.4% | — | 66 |
| Portimão · 6a9545 | Ativo | €545,000 | €3,811 | 45.8% | 88 | 63 |
| Portimão · dc150a | Ativo | €675,000 | €5,153 | 26.8% | 76 | 76 |
| praceta da Borralha | Ativo | €335,000 | €2,638 | 62.5% | 68 | 73 |
| Mediana | €472,500 | €3,793 | 46.1% | 76 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento para férias de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada em €950,000 comparado ao valor justo de €469,661, limitando sua atratividade como arrendamento para férias de curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,8%, os retornos do investimento não justificam o preço inflacionado no contexto do competitivo mercado de aluguer do Algarve. Compra e manutenção Com um gap significativo de 102,3% em relação ao valor justo, manter esta propriedade a longo prazo é menos apelativo, pois não oferece um potencial adequado de valorização. O rendimento da propriedade de 1,8% é notavelmente baixo, sinalizando que esta estratégia de compra e manutenção provavelmente terá um desempenho inferior nas condições atuais do mercado. Arrendamento familiar A propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo, o que restringe sua viabilidade como investimento para arrendamento familiar. O modesto rendimento de 1,8% e as classificações de 79/100 para a condição e 70/100 para o bairro sugerem que falta fundamentos atraentes para atrair inquilinos familiares a longo prazo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica Com scores de estabilidade económica e de inquilinos ambos a 65/100, existe um risco elevado de que retrocessos afectem negativamente a cobrança de rendas e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 031 526 €
- Capital próprio necessário
- 271 526 €
- Prestação mensal
- 3229 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2809 €
- Preço950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 000 €
- Imposto do Selo (escritura)7600 €
- Imposto do Selo (crédito)4560 €
- Escritura, registo e banco3780 €
- Obras8586 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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