Apartamento T2, 108 m² em Camarate, Unhos e Apelação, Loures
Apartamento T2 com 108 m² em Camarate, Unhos e Apelação, Loures, à venda por 355 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 352 970 €, em linha com o preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 108 m², construído em 2007, certificado energético B. Localizado freguesia de Camarate, Unhos e Apelação, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma varanda generosa que aumenta o espaço exterior, ideal para desfrutar da exposição solar e do ambiente vibrante de Camarate.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €370,000 excede o valor justo de €259,924 em €110,076, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 29,8%. Os investidores devem considerar essa discrepância ao avaliar o retorno potencial do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €352,970 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €355,000 situa-se €2,030 (0.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €355,000 face à base da zona de Camarate, Unhos e Apelação, Loures, Lisboa de €275,816 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €275,816, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €352,970 (€3,268/m²), uma diferença de €2,030 (0.6%) face ao preço pedido de €355,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Camarate, Unhos e Apelação · 0dcfd9 | Imóvel em análise | €355,000 | €3,287 | — | 75 | 74 |
| alameda Doutor Francisco Sá Carneiro, 8N | Ativo | €430,000 | €3,308 | 0.6% | 72 | 76 |
| rua Dom Manuel I | Ativo | €429,500 | €3,229 | 1.8% | 88 | 76 |
| rua Júlio Conceição Sousa, 3 | Ativo | €479,000 | €3,236 | 1.5% | 75 | 76 |
| autoestrada do Norte | Ativo | €330,000 | €3,300 | 0.4% | 79 | 72 |
| Mediana | €429,750 | €3,268 | 0.6% | 77 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço deste imóvel de €370,000 excede significativamente o seu valor justo de €259,924, mostrando uma diferença notável de 29.8%, o que indica que ele pode não gerar retornos suficientes por arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 2.8% destaca ainda mais que este investimento é menos atraente nas condições atuais de mercado. Arrendamento familiar Com um valor justo de €259,924 em comparação ao preço de lista de €370,000, este imóvel parece sobrevalorizado, o que pode dificultar a sua atratividade para famílias em busca de alojamentos acessíveis. A sólida pontuação de condição de 79/100 pode não ser suficiente para justificar o preço elevado num mercado competitivo. Compra e manutenção Apesar dos ratings decentes de condição e vizinhança, a sobrevalorização significativa a €370,000 sugere uma falta de potencial de valorização que poderia recompensar a manutenção a longo prazo. Os investidores devem reconsiderar esta estratégia, dada a diferença de 29.8% em relação ao valor justo, que limita o potencial de valorização no atual panorama de investimento.
Riscos
Estabilidade de Inquilinos Inconsistente A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere um maior risco de turnover de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e flutuações na renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 389 662 €
- Capital próprio necessário
- 105 662 €
- Prestação mensal
- 1207 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -767 €
- Preço355 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 700 €
- Imposto do Selo (escritura)2840 €
- Imposto do Selo (crédito)1704 €
- Escritura, registo e banco2352 €
- Obras12 066 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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