Apartamento T2, 67 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon
Apartamento T2 com 67 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 365 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 294 155 €, 16,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 67 m², construído em 1986, certificado energético C. Localizado em rua Francisco Grandela, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda que aumenta a luz natural e as vistas da cidade, enquanto o seu layout eficiente maximiza o espaço de vida numa localização central com acesso a dois elevadores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €365,000 está significativamente acima do valor justo de €294,155, indicando um prémio de €70,845 (19.4%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada de acordo com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €294,155 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €365,000 situa-se €70,845 (19.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €365,000 face à base da zona de rua Francisco Grandela de €355,502 (€5,306/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 73). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Francisco Grandela
Base da zona €355,502 + condição -€2,408 + localização +€32,717 = valor justo estimado de €294,155 (€4,390/m²), uma diferença de €70,845 (19.4%) face ao preço pedido de €365,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Francisco Grandela | Imóvel em análise | €365,000 | €5,448 | — | 70 | 81 |
| rua Conselheiro José Silvestre Ribeiro | Ativo | €449,000 | €5,613 | 3.0% | 72 | 80 |
| Carnide · 38b442 | Ativo | €450,000 | €5,625 | 3.3% | 75 | 78 |
| largo Calouste Gulbenkian | Ativo | €354,000 | €5,130 | 5.8% | 80 | 83 |
| avenida do Uruguai | Ativo | €395,000 | €7,054 | 29.5% | 75 | 82 |
| Mediana | €422,000 | €5,619 | 3.1% | 75 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €365,000, em comparação com o seu valor justo de €294,155, indicando uma diferença significativa de 19,4%. Dada a sua alta classificação no bairro de 81/100, a estratégia de arrendamento a longo prazo pode ter dificuldade em alcançar os retornos necessários a este preço inflacionado. Compra e retenção Embora a localização apresente boas comodidades e oportunidades de emprego, a avaliação da propriedade em €365,000 indica que está acima do valor justo em comparação ao seu valor justo de €294,155. Uma vez que o rendimento bruto é apenas de 3,8%, a estratégia de compra e retenção pode não proporcionar retornos adequados, dada a atual paisagem de investimento. Arrendamento familiar Embora o bairro seja atrativo para famílias, com uma alta pontuação de 81/100, o preço da propriedade de €365,000 está significativamente acima do seu valor justo de €294,155. Esta avaliação inflacionada pode dificultar o sucesso de uma estratégia de arrendamento familiar, tornando-a menos apelativa para compromissos residenciais a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de maior rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 400 409 €
- Capital próprio necessário
- 108 409 €
- Prestação mensal
- 1231 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -617 €
- Preço365 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2920 €
- Imposto do Selo (crédito)1752 €
- Escritura, registo e banco2376 €
- Obras11 861 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 19.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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