Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T1 com 74 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 120 724 €, 31,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 74 m², certificado energético E. Localizado em rua Macau, 30, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta mobiliário feito por medida e electrodomésticos Teka de alta qualidade numa cozinha cuidadosamente projetada, enfatizando a elegância moderna juntamente com uma excelente isolação térmica para eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo, que é calculado em €120,724, indicando uma sobrevalorização de €104,276 (46.3%). Esta propriedade não está posicionada como um investimento digno com base na sua avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €120,724 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €225,000 situa-se €104,276 (46.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de rua Macau, 30 de €175,084 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 87/100 (Condição 75 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 88). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Macau, 30
Base da zona €175,084 + condição +€9,250 + localização +€7,874 = valor justo estimado de €120,724 (€1,631/m²), uma diferença de €104,276 (46.3%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Macau, 30 | Imóvel em análise | €225,000 | €3,041 | — | 75 | 69 |
| rua Bartolomeu Dias | Ativo | €253,500 | €2,982 | 1.9% | 72 | 69 |
| rua Trindade Coelho, 157, 5 | Ativo | €269,000 | €2,924 | 3.8% | 82 | 72 |
| Águas Santas · 4a80b2 | Ativo | €272,000 | €2,776 | 8.7% | 75 | 70 |
| Ermesinde · 90d973 | Ativo | €215,000 | €2,792 | 8.2% | 76 | 76 |
| Mediana | €261,250 | €2,858 | 6.0% | 76 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 3,2% indica que esta propriedade não é adequada para investidores em arrendamento a longo prazo, especialmente dado o desfasamento de 46,3% acima do valor justo. Com um valor justo de €120,724, a propriedade está significativamente sobrevalorizada, o que limita a sua atratividade para a geração de fluxo de caixa estável. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja localizado numa vizinhança com serviços suburbanos típicos, o seu estado de sobrevalorização a €225,000 torna-o uma escolha imprudente para famílias que procuram habitação acessível. A classificação geral de 87/100 em condição pode atrair inquilinos, mas o elevado preço eclipsa o seu potencial como arrendamento familiar. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como parte de uma estratégia de compra e manutenção é arriscado, uma vez que o preço de listagem atual de €225,000 excede em muito o seu valor justo de €120,724. O substancial desfasamento de 46,3% sugere que manter este ativo pode resultar em um desempenho financeiro insatisfatório a longo prazo, dadas as condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 70/100, existe um risco moderado de flutuações na receita e nas taxas de ocupação, impactando potencialmente o fluxo de caixa e os retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 236 276 €
- Capital próprio necessário
- 56 276 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -461 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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