Apartamento T2, 135 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon
Apartamento T2 com 135 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 598 379 €, 16,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 135 m², construído em 2010, certificado energético C. Localizado em rua João Chagas, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento beneficia de um ambiente tranquilo complementado por jardins paisagísticos e características hídricas, juntamente com segurança 24 horas para uma maior tranquilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 está €151,621 (20.2%) acima do valor justo de €598,379, indicando que a propriedade está sobrevalorizada, o que pode afastar potenciais investidores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda envolveria renovações para capitalizar sobre os acabamentos de alta qualidade do apartamento, visando vender por um preço mais alto num mercado competitivo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.5%, o foco em alugueres familiares de longo prazo na desejável área de São Domingos de Benfica poderia proporcionar uma renda mensal estável de aproximadamente €1,562, atraente para investidores de compra e manutenção.
Avaliação
Valor justo estimado em €598,379 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €750,000 situa-se €151,621 (20.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de rua João Chagas de €724,545 (€5,367/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua João Chagas
Base da zona €724,545 + condição +€2,953 + localização +€63,796 = valor justo estimado de €598,379 (€4,432/m²), uma diferença de €151,621 (20.2%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua João Chagas | Imóvel em análise | €750,000 | €5,556 | — | 75 | 80 |
| avenida Duque de Ávila, 45E | Ativo | €870,000 | €8,208 | 47.7% | 73 | 84 |
| rua da Venezuela, 51 | Ativo | €448,000 | €7,000 | 26.0% | 80 | 76 |
| rua Lucília Simões | Ativo | €590,000 | €4,720 | 15.0% | 78 | 75 |
| estrada da Luz | Ativo | €735,000 | €35,000 | 530.0% | 74 | 79 |
| Mediana | €662,500 | €7,604 | 36.9% | 76 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €750,000, excedendo o valor justo de €598,379 em aproximadamente 20,2%. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, pode ser difícil justificar este investimento com base na renda. Comprar e manter Embora esteja localizada numa área desejável, a propriedade está atualmente listada bem acima do seu valor justo, o que a torna uma opção de investimento em comprar e manter menos atraente. O potencial de apreciação de capital pode não ser suficiente para compensar a sobrevalorização inicial. Arrendamento familiar Dada a sua classificação de condição de 76/100 e avaliação de bairro de 80/100, a propriedade pode atrair inquilinos familiares; no entanto, o preço atual de listagem está acima do valor justo. Esta sobrevalorização pode limitar a rentabilidade e reduzir a atratividade para famílias que procuram opções de arrendamento competitivas.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 sugere que pode haver um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a geração de receita se ocorrerem vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 823 214 €
- Capital próprio necessário
- 223 214 €
- Prestação mensal
- 2549 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1881 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras15 314 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 20.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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