Apartamento T3, 105 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T3 com 105 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 599 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 268 718 €, 35,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 105 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma cozinha e sala de estar em plano aberto e elegante, maximizando a luz natural e proporcionando um espaço convidativo para reuniões sociais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €599,900 está significativamente acima do valor justo de €268,718, situando-se em €331,182 acima do valor justo, representando 55,2%. Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. As acabamentos de alta qualidade desta propriedade sugerem um potencial para buy-to-flip; no entanto, o preço atual exigiria uma apreciação substancial para gerar retornos lucrativos a curto prazo. Buy-to-let angle. Com um aluguel mensal estimado de €1,350, o rendimento bruto é de 2,7%, tornando-se uma opção viável para uma estratégia de aluguel a longo prazo, apesar do elevado preço de compra inicial.
Avaliação
Valor justo estimado em €268,718 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €599,900 situa-se €331,182 (55.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €599,900 face à base da zona de Águas Livres, Amadora, Lisbon de €354,375 (€3,375/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Águas Livres, Amadora, Lisbon
Base da zona €354,375 + condição +€13,125 + localização +€22,388 = valor justo estimado de €268,718 (€2,559/m²), uma diferença de €331,182 (55.2%) face ao preço pedido de €599,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Livres · 42020f | Imóvel em análise | €599,900 | €5,713 | — | 80 | 74 |
| Benfica · 261ef8 | Ativo | €529,900 | €5,578 | 2.4% | 88 | 77 |
| rua das Pedralvas, 23 | Ativo | €499,000 | €4,990 | 12.7% | 72 | 74 |
| rua Engenheiro Nobre Guedes | Ativo | €599,900 | €5,504 | 3.7% | 79 | 76 |
| rua Doutor João de Barros | Ativo | €429,900 | €4,525 | 20.8% | 80 | 87 |
| Mediana | €514,450 | €5,247 | 8.2% | 80 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem atual de €599,900 está significativamente acima do valor justo de €268,718, sugerindo uma sobrevalorização que pode impactar a viabilidade do arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, esta propriedade não está otimamente posicionada para um investimento sustentável a longo prazo. Arrendamento familiar Dado o alto preço de €599,900 em comparação com o valor justo de €268,718, potenciais arrendatários familiares podem encontrar opções melhores em outro lugar, tornando esta propriedade sobrevalorizada. As comodidades e serviços do bairro são adequados, mas não justificam o preço elevado, o que pode desencorajar inquilinos familiares à procura de valor. Comprar e manter Apesar da classificação de condição de 85/100 da propriedade, o preço de pedido inflacionado de €599,900 em comparação com um valor justo de €268,718 sinaliza uma lacuna significativa que compromete o seu potencial de comprar e manter. Os investidores podem questionar a perspectiva de valorização a longo prazo quando existe uma sobrevalorização tão substancial no atual ambiente de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um índice de estabilidade de inquilinos de 65/100 indica uma probabilidade moderadamente elevada de rotatividade de inquilinos, podendo impactar negativamente a renda de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 645 811 €
- Capital próprio necessário
- 165 891 €
- Prestação mensal
- 2016 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1403 €
- Preço599 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões35 292 €
- Imposto do Selo (escritura)4799 €
- Imposto do Selo (crédito)2880 €
- Escritura, registo e banco2940 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 55.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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