Apartamento T3, 100 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T3 com 100 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 499 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 435 980 €, 11,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 100 m², construído em 2009, certificado energético E. Localizado em rua das Pedralvas, 23, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Única: Este apartamento possui um terraço privativo perfeito para entretenimento ao ar livre, melhorando a experiência de viver no vibrante bairro de Benfica em Lisboa. Veredicto de Avaliação: SOBREVALORIZADA.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €499,000 está €63,020 (12.6%) acima do valor justo de €435,980, indicando que a propriedade está acima do valor. Esta discrepância justifica uma revisão cuidadosa antes de prosseguir com qualquer decisão de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €435,980 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €499,000 situa-se €63,020 (12.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €499,000 face à base da zona de rua das Pedralvas, 23 de €474,000 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Pedralvas, 23
Base da zona €474,000 + condição +€4,375 + localização +€37,805 = valor justo estimado de €435,980 (€4,360/m²), uma diferença de €63,020 (12.6%) face ao preço pedido de €499,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Pedralvas, 23 | Imóvel em análise | €499,000 | €4,990 | — | 72 | 74 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga, 44C | Ativo | €290,000 | €3,816 | 23.5% | 74 | 75 |
| Águas Livres · 42020f | Ativo | €599,900 | €5,713 | 14.5% | 80 | 74 |
| rua Engenheiro Nobre Guedes | Ativo | €599,900 | €5,504 | 10.3% | 79 | 76 |
| Benfica · 261ef8 | Ativo | €529,900 | €5,578 | 11.8% | 88 | 77 |
| Mediana | €564,900 | €5,541 | 11.0% | 80 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem da propriedade de €499,000 está 12.6% acima do seu valor justo de €435,980, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, o potencial de rendimento de arrendamento a longo prazo é limitado, tornando este investimento menos atrativo para um fluxo de caixa sustentado. Arrendamento familiar Dada a classificação de condição de 78/100 e uma pontuação de vizinhança de 74/100, a propriedade oferece comodidades decentes para famílias, mas o seu estado de sobrevalorização a €499,000 diminui seu apelo. Famílias em busca de opções habitacionais acessíveis podem ser desencorajadas pelo preço atual de venda, que não reflete as expectativas do mercado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode não gerar retornos favoráveis a longo prazo, uma vez que está atualmente sobrevalorizada a €499,000 em comparação com o valor justo de €435,980. Embora a localização na Grande Lisboa ofereça vantagens de deslocamento, o rendimento potencial limitado de 3.2% sugere que manter este ativo pode não ser financeiramente prudente a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados à nova locação do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 544 242 €
- Capital próprio necessário
- 145 042 €
- Prestação mensal
- 1683 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1035 €
- Preço499 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3992 €
- Imposto do Selo (crédito)2395 €
- Escritura, registo e banco2698 €
- Obras8938 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 12.6% acima do valor justo.
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