Moradia em Ericeira
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Moradia T3 com 160 m² em Ericeira, Mafra, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 303 174 €, 31% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 160 m², construído em 1970. Localizado freguesia de Ericeira, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. A propriedade conta com um espaço de sótão versátil preparado para uso de lazer ou escritório, e uma cozinha e sala de estar separadas no piso inferior com acesso direto ao exterior para facilitar o entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €550,000 está significativamente acima do valor justo de €303,174, indicando um excesso de €246,826 (44.9%). Esta propriedade pode ser classificada como sobrevalorizada e pode exigir uma reconsideração da estratégia de investimento. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip pode revelar-se desafiadora dada a discrepância entre o preço pedido e o seu valor justo. Os investidores potenciais podem precisar de reduzir significativamente os custos de renovação para alcançar a rentabilidade na revenda. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4.3%, a estratégia de rendimento de arrendamento poderia render aproximadamente €1,971 por mês. Focar em arrendamentos de longa duração numa vizinhança mista pode ajudar a maximizar a ocupação, apesar da propriedade estar sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €303,174 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €550,000 situa-se €246,826 (44.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de Ericeira, Mafra, Lisbon de €664,480 (€4,153/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 72 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 48/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 40 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Ericeira, Mafra, Lisbon
Base da zona €664,480 + condição -€11,250 + localização -€2,536 = valor justo estimado de €303,174 (€1,895/m²), uma diferença de €246,826 (44.9%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ericeira · 65a46e | Imóvel em análise | €550,000 | €3,438 | — | 72 | 48 |
| Ericeira · de0b86 | Ativo | €649,000 | €4,031 | 17.3% | 68 | 59 |
| urbanização Moinhos do Mar | Ativo | €460,000 | €3,932 | 14.4% | 60 | 55 |
| Ericeira · 0015c2 | Ativo | €609,500 | €4,146 | 20.6% | 75 | 53 |
| urbanização Moinhos do Mar, 129 | Ativo | €630,000 | €5,727 | 66.6% | 62 | 56 |
| Mediana | €619,750 | €4,089 | 18.9% | 65 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Investir nesta propriedade para arrendamento a longo prazo não é aconselhável, dado o seu prémio de 44,9% sobre o valor justo, o que se traduz num rendimento inicial desafiador de 4,3%. Com uma classificação do bairro de 48/100, a potencial pool de inquilinos pode ser limitada e menos desejável, aumentando os riscos de ocupação a longo prazo. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €550,000 e um valor justo de €303,174, esta casa está sobrevalorizada para oportunidades de arrendamento familiar, onde a sensibilidade ao preço é fundamental. A baixa pontuação do bairro indica um ambiente subotimizado para famílias, o que limita ainda mais a viabilidade do arrendamento. Comprar e manter Perseguir uma estratégia de comprar e manter nesta propriedade não é prudente, uma vez que está a 44,9% acima do valor justo, colocando em dúvida o potencial de valorização a longo prazo. A atratividade limitada do bairro, refletida na pontuação de 48/100, sugere estagnação ou declínio na procura de propriedades ao longo do tempo.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 50/100, há um risco significativo de flutuações na receita de aluguer e potenciais altas taxas de vacância, afetando a rentabilidade geral do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 625 535 €
- Capital próprio necessário
- 185 535 €
- Prestação mensal
- 1855 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -784 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras34 375 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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