Moradia T3, 180 m² em Carvoeira e Carmões, Torres Vedras
Moradia T3 com 180 m² em Carvoeira e Carmões, Torres Vedras, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 405 968 €, 15,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 180 m², construído em 1951. Localizado freguesia de Carvoeira e Carmões, concelho de Torres Vedras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui um magnífico mezzanine com pavimento em madeira maciça, que aumenta a sua versatilidade como escritório ou espaço de lazer, com acesso direto ao exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está significativamente acima do valor justo de €405,968, representando uma sobrevalorização de €89,033 (18,0%). Isso indica que a propriedade está acima do valor em relação ao seu verdadeiro valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €405,968 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €495,000 situa-se €89,033 (18.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Carvoeira e Carmões, Torres Vedras, Lisbon de €440,280 (€2,446/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 50/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 40 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Carvoeira e Carmões, Torres Vedras, Lisbon
Base da zona €440,280 + condição +€19,688 + localização +€0 = valor justo estimado de €405,968 (€2,255/m²), uma diferença de €89,033 (18.0%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carvoeira e Carmões · 65a4f7 | Imóvel em análise | €495,000 | €2,750 | — | 80 | 50 |
| Dois Portos e Runa · 6d54ff | Ativo | €385,000 | €1,878 | 31.7% | 75 | 57 |
| rua da Liberdade, 1 | Ativo | €289,000 | €1,529 | 44.4% | 70 | 65 |
| estrada Nacional, 9 | Ativo | €457,000 | €1,508 | 45.2% | 76 | 59 |
| rua da Escola Velha, 3 | Ativo | €450,000 | €1,800 | 34.5% | 74 | 63 |
| Mediana | €417,500 | €1,665 | 39.5% | 75 | 61 |
Tese de investimento
Buy-and-hold O preço de listagem atual de €495,000 representa uma sobrevalorização significativa em comparação com o valor justo de €405,968, criando uma diferença de 18,0%. Com um rendimento bruto de apenas 2,3%, o potencial de valorização de longo prazo da propriedade parece limitado numa área suburbana em transição ao norte de Lisboa. Arrendamento familiar O preço significativo de sobrevalorização desta propriedade a €495,000 em comparação com o valor justo de €405,968 torna-a uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamento familiar. O rendimento potencial de 2,3% pode não compensar adequadamente o alto preço de entrada, especialmente considerando a classificação média do bairro. Arrendamento a longo prazo Com um preço de €495,000 e refletindo uma diferença de 18,0% sobre o seu valor justo, esta propriedade parece estar sobrevalorizada para fins de arrendamento a longo prazo. O rendimento de 2,3% não justifica o investimento numa vizinhança que pontua apenas 50 em 100, levantando preocupações sobre a procura de inquilinos e o crescimento das rendas.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco de instabilidade económica com uma baixa classificação de estabilidade económica de 50/100 e uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, indicando potenciais desafios em manter uma receita de aluguer consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 534 018 €
- Capital próprio necessário
- 138 018 €
- Prestação mensal
- 1682 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1298 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras3094 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 18.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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