Apartamento T2, 66 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T2 com 66 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 293 109 €, 25,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², construído em 1979, certificado energético C. Localizado em estrada de Benfica, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento conta com uma cozinha moderna em conceito aberto, com uma ilha central e integração harmoniosa de acabamentos em madeira natural, realçando a sua estética escandinava e funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 excede o valor justo de €293,109 em €156,891, representando uma sobrevalorização significativa de 34.9%. Isso indica que a propriedade está acima do valor justo para as condições de mercado e vendas comparáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €293,109 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €156,891 (34.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de estrada de Benfica de €318,648 (€4,828/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 92 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
estrada de Benfica
Base da zona €318,648 + condição +€8,250 + localização +€24,951 = valor justo estimado de €293,109 (€4,441/m²), uma diferença de €156,891 (34.9%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada de Benfica | Imóvel em análise | €450,000 | €6,818 | — | 92 | 74 |
| Benfica · f35eed | Ativo | €395,000 | €7,054 | 3.5% | 80 | 76 |
| rua Maria Lalande | Ativo | €460,000 | €5,750 | 15.7% | 78 | 79 |
| largo Calouste Gulbenkian | Ativo | €354,000 | €5,130 | 24.8% | 80 | 83 |
| rua Actriz Maria Matos, 15 | Ativo | €395,000 | €6,583 | 3.4% | 85 | 76 |
| Mediana | €395,000 | €6,167 | 9.6% | 80 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo No mercado atual, este apartamento de 2 quartos em Benfica está listado por €450,000, representando uma significativa sobrevalorização de 34,9% em relação ao seu valor justo de €293,109, tornando-o uma opção de investimento sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, os potenciais retornos não justificam o preço elevado de compra e sugerem que a receita de arrendamento de longo prazo pode não ser maximizada neste cenário. Arrendamento familiar Dada a listagem de €450,000 para este apartamento de 2 quartos, que se encontra a 34,9% acima do seu valor justo de €293,109, a propriedade é considerada sobrevalorizada e pode não atrair famílias à procura de valor. Embora o bairro tenha uma pontuação decente de 74/100, o preço desproporcional em comparação com o valor justo pode limitar o interesse de inquilinos familiares que procuram opções habitacionais acessíveis. Comprar e manter O apartamento de 2 quartos em Benfica está atualmente listado por €450,000, que ultrapassa o seu valor justo em 34,9%, indicando um ativo sobrevalorizado para uma estratégia de comprar e manter. Embora a condição da propriedade tenha uma avaliação alta de 88/100, o baixo rendimento de 2,8% sugere que qualquer valorização a longo prazo pode não compensar adequadamente o custo inicial excessivo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e a uma redução do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 481 640 €
- Capital próprio necessário
- 121 640 €
- Prestação mensal
- 1577 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1094 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 34.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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