Penthouse T3, 115 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Penthouse T3 com 115 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 621 853 €, 35% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Penthouse T3 com 2 casas de banho de 115 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O penthouse inclui duas varandas com vistas panorâmicas sobre os telhados de Cascais e tem uma entrada separada que aumenta a privacidade e acessibilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,350,000 está substancialmente acima do seu valor justo de €621,853, representando um prémio de 53,9%. Esta propriedade está sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €621,853 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €728,147 (53.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €559,360 (€4,864/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon
Base da zona €559,360 + condição +€7,188 + localização +€45,531 = valor justo estimado de €621,853 (€5,407/m²), uma diferença de €728,147 (53.9%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · 65a6a8 | Imóvel em análise | €1,350,000 | €11,739 | — | 75 | 70 |
| rua José Carvalho Araújo | Ativo | €1,295,000 | €8,691 | 26.0% | 75 | 73 |
| rua José Carvalho Araújo | Ativo | €1,295,000 | €8,691 | 26.0% | 80 | 75 |
| Cascais e Estoril · 956f49 | Ativo | €1,550,000 | €12,500 | 6.5% | 78 | 64 |
| rua Diogo Cão, 78 | Ativo | €700,000 | €5,833 | 50.3% | 74 | 73 |
| Mediana | €1,295,000 | €8,691 | 26.0% | 77 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com uma diferença de 53,9% em relação ao valor justo, tornando-a menos atraente para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,7%, os retornos não justificam o preço de venda atual. Arrendamento familiar Dada a sua alta preço em relação ao valor justo, este penthouse não é uma escolha adequada para estratégias de arrendamento familiar. O baixo rendimento de 1,7% sugere que os retornos potenciais não estarão alinhados com o elevado custo de aquisição. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável devido à sua significativa sobrevalorização de 53,9% em relação ao valor justo. A combinação de rendimento baixo e custo elevado limita o potencial de valorização do capital ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 70/100, existe um risco acrescido de rotatividade de inquilinos, podendo levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 481 177 €
- Capital próprio necessário
- 401 177 €
- Prestação mensal
- 4588 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4246 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
- Obras7907 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 53.9% acima do valor justo.
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