Moradia T9, 465 m² em Corroios, Seixal
Moradia T9 com 465 m² em Corroios, Seixal, à venda por 3 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 840 850 €, 41,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T9 com 8 casas de banho de 465 m², certificado energético C. Localizado em rua Peneda Gerês, freguesia de Corroios, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Esta propriedade dispõe de uma grande piscina, court de ténis e áreas versáteis adequadas para coworking ou projetos comunitários, aumentando o seu apelo tanto para famílias como para investidores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,000,000 excede significativamente o valor justo de €840,850, situando-se em €2,159,150 acima da taxa de mercado justa, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda exigiria uma apreciação de capital significativa, não havendo margem atual para lucro na revenda devido ao elevado preço de compra, tornando-a uma empreitada arriscada. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado de 0% sugere que esta propriedade não é adequada para rendimento de aluguer, particularmente dado o preço pedido, que pode desestimular potenciais inquilinos.
Avaliação
Valor justo estimado em €840,850 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,000,000 situa-se €2,159,150 (72.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,000,000 face à base da zona de rua Peneda Gerês de €1,451,265 (€3,121/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Peneda Gerês
Base da zona €1,451,265 + condição +€58,125 + localização +€44,305 = valor justo estimado de €840,850 (€1,808/m²), uma diferença de €2,159,150 (72.0%) face ao preço pedido de €3,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Peneda Gerês | Imóvel em análise | €3,000,000 | €6,452 | — | 80 | 65 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 90d939 | Ativo | €5,300,000 | €6,874 | 6.5% | — | 70 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 99f346 | Ativo | €3,250,000 | €5,773 | 10.5% | 85 | 69 |
| Corroios · f35fa9 | Ativo | €959,000 | €3,365 | 47.8% | 74 | 68 |
| rua dos Gladiolos | Ativo | €2,850,000 | €8,143 | 26.2% | 90 | 63 |
| Mediana | €3,050,000 | €6,324 | 2.0% | 85 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Corroios está sobrevalorizada a €3,000,000, excedendo significativamente o valor justo de €840,850 em 72,0%. Dada a sua rentabilidade bruta de 0% e a classificação de condição de 85/100, não apresenta uma oportunidade viável para arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias Com um preço de listagem de €3,000,000, a propriedade representa uma marcação de 72,0% sobre o seu valor justo de €840,850, indicando que está sobrevalorizada. Embora esteja localizada em uma área suburbana com uma demanda de habitação equilibrada, a atual precificação limita sua atratividade para uso como arrendamento para famílias. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter não é aconselhável para esta casa de 9 quartos, pois está sobrevalorizada a €3,000,000, que é 72,0% superior ao valor justo de €840,850. A rentabilidade bruta de zero da propriedade e a classificação média do bairro de 65/100 diminuem ainda mais seu potencial de valorização a longo prazo nas atuais condições de mercado.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos Esta propriedade pode enfrentar um risco elevado de rotatividade, com um índice de estabilidade de inquilinos de 60/100, indicando inquilinos a longo prazo menos fiáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 272 100 €
- Capital próprio necessário
- 872 100 €
- Prestação mensal
- 10 196 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -13 301 €
- Preço3 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões225 000 €
- Imposto do Selo (escritura)24 000 €
- Imposto do Selo (crédito)14 400 €
- Escritura, registo e banco8700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 72.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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